房地产专家谢逸枫：中经会定调2014年楼市总体利好

    谢逸枫：中央经济工作会议仅提“住房模式与保障房及土地供应”，反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的市场“双轨制”住房模式发展方向，从而实现资源的市场优化配置。其中有四层含义，一是未来房地产调控方向从调需求管理转变为调供给管理，放开商品房高端市场，发挥市场决定性作用。保障低端，强调社会民生功能，力求形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场多层次住房供应体系。”二是更加强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。三是商品房市场仍是解决住房问题不缺少的部分。但房价上涨过快与区域房地产市场发展不平衡及供求分化严重，容易产生泡沫风险。四是兑现之前政治局专题房地产学习会和三中全会决定中关于“保障房归政府、商品房归市场”的住房“双轨制”政策思路，保障房部分该抓的要继续抓、持续抓，商品房部分该放的也要陆续放、尽量放，并以市场化思维和市场化手段实现资源的优化配置。

    5.中央经济工作会议未提“房地产与调控和及房价、商品房市场”，释放出什么信号？是不是表示会放松调控或退出调控？

    谢逸枫：今年中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，释放出商品房价回归市场化的信号。具有七个方面含义，一是调控权限上，中央限制行政权力过多干预商品房市场行为，房地产调控权回归地方，自主调控。二是调控目标上，“以增加供应管理取代“抑制需求与房价管理”，形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场多层次住房供应体系。三是调控思路上，“以疏代堵”取代过去“只堵不疏”做法。四是调控方向上，“切一刀”取代“一刀切”。五是调控手段上，以“市场、经济、金融、法律、税收手段”取代“行政手段”。六是调控周期上，以“调控长效机制”取代“短期性调控政策”。七是住房模式上，放开商品房市场，建好保障房市场，完善住房供应“双轨制”政策。无疑，未来房地产回归市场是指日可待。

    谢逸枫：此次中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，绝对不是意味着会放松调控与退出调控，2013年房地产调控政策会延续到2014年。但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。中央

    不过多提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，不等于不继续房地产调控，而是更加注重调控长效机制的建设与完善住房“双轨制”政策，促进房地产市场长期健康发展。

    谢逸枫：按目前楼市现状与调控效果看，政府的调控短期内不会彻底退出，2014年房地产制度应该会更加完善。一方面是保障房制度上取得一定成果。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度，都获得了中央的认可。另外一方面是土地供应体系大调整与更加灵活性，增加住宅供应比例。譬如“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。从增加住房供给的角度上来解决住房问题，尤其是提高容积率这一点，意味着要增加土地的利用率，减少低容积率的住宅项目。但是，住宅用地的增加并没有带来房价的下降，说明不能单纯只增加住宅用地供应，如果在溢价率方面不进行有效控制，地价的上涨反而会推高房价上涨的预期。因此，政府应该确保增加高品质、低价的住宅用地供应比例，通过出让方式的转变来控制溢价率，这样才能改变房价的预期。无疑，行政管制手段退出，将采取过渡期的办法，估计在2015年前后会逐渐全面退出。

    6.中央经济工作会议对2014年房地产市场有什么影响？

    谢逸枫：中央经济工作会议对2014年房地产市场定调看，对房地产市场影响总体上是利好的，楼市向好的趋势不变，房价会继续上涨。一是宏观经济层面上，国际宏观经济复苏缓慢，国内经济面临下滑危机，经济“稳增长”离不开房地产支撑。二是市场资金层面上，稳健的货币政策，市场资金总体面宽松。而2013年房企到位资金保持历史高位。三是调控政策层面上，调控方向放松商品房价市场，中央层面不会出新的严厉调控政策，更多的是地方政府层面的调控政策变化。四是市场供求层面上，全国主要城市供应仍偏紧，三、四线城市供应偏散，市场总体上供求不平衡。五是住房需求层面上，新型城镇化与城市扩容及三旧改造、户籍制度与人口制度的改革，将释放更多更庞大的住房新刚性需求与改善需求，未来住房需求依然旺盛。六是土地市场层面上，2013年土地市场火热，全国诞生的“高价地”超过90个，地价飞涨，必助长房价上涨。