房地产专家谢逸枫：中经会定调2014年楼市总体利好

    导语：2013年12月3日中共中央政治局召开会议，分析研究2014年经济工作，听取第二次全国土地调查情况汇报。中共中央总书记习近平主持会议。2013年12月10日至13日中央经济工作会议在北京举行。明年的经济工作大计一一出炉，其大致思路是：坚持稳中求进的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；大力调整产业结构；切实保障国家粮食安全；要把控制和化解地方政府性债务风险作为经济工作的重要任务等等。经济工作会议总体上贯彻了2013年12月3日中央政治局会议提出的“用改革的精神、思路、办法改善宏观调控”的基本思路，在宏观经济管理与重点经济工作安排上，改革的色彩明显增强。改革的深入推进将激活经济内生发展动力，但须正视的是，梦想要照进现实必然经历闯雷区、涉险滩的风风雨雨，改革活力的释放需要经济增长保持在合理水平，需要决策部门精炼“平衡术”，统筹处理稳增长、调结构、促改革的关系。

    一年一度的中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，同时也是每年级别最高的经济工作会议。中央经济工作会议之前，中央领导同志要花费一个月以上的时间深入全国各地进行调查研究，研究经济政策。中央经济工作会议是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。它的任务是：总结一年来的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划；部署明年的经济工作。2013年12月8日，住房和城乡建设部副部长齐骥亦明确了“双规制”思路。深化住房制度改革、解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向，发挥市场在资源配置中所起的决定性作用，激发市场活力，满足群众自住性、改善性住房需求。同时，政府必须“补好位”，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。

    对此，2013年12月14日下午，中国《南方日报》专访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生，全面深度分析中央经济工作会议涉及的经济、财政、货币、住房与保障房、新型城镇化五个方面问题，并对未来楼市与调控走势作预判。

    1.谢先生你好，今年中央经济工作会议于昨晚正式闭幕，如何看今年会议，与往年比较有什么新的变化？中央经济工作会议的基调、财政政策、货币政策上有什么变化，与前几年有什么区别？

    谢逸枫：今年中央经济工作会议最大变化有四个方面，一是会议时间延长到4天，堪称“史上最长”的中央经济工作会议，比前年增加了1天，而比去年增加2天。二是新型城镇化首次提升到中央经济工作会议，并讨论了《国家新型城镇化规划》。三是中央经济工作会议的内容更加精细，字数上相对减少。四是一改“2011年-2012年坚持房地产调控不动摇”表态，不提“房地产调控”，只提“保障性住房”与“土地供应”。

    谢逸枫：从基调上看，连续三年一致，仅是语气措词不同。而财政与货币政策上，更是连续四年一致。一是基调上，2013年定调2014年是坚持稳中求进工作总基调，与12月3日中央政治局会议定的基调吻合。2011调2012是突出把握好稳中求进的工作总基调。2012定调2013是继续把握好稳中求进的工作总基调。二是财政政策上，连续四年是“积极的财政政策”。三是货币政策上，连续四年是“稳健的货币政策”。

    2.2014年中国经济目标是多少？究竟什么合理增长？2014年中国经济面临着哪些风险？又有哪些利好的？

    谢逸枫：按照中央经济工作会议“保持国内生产总值合理增长”，透露出的信号，强调经济增长速度又质量，既要保持经济增长平稳，又要兼顾社会稳定。预计“合理”增长的设定目标应该是7.5%，而不是“7%”。“应该”与“实际”显然是两个颇为不同的问题，因为每年经济目标都会微调。可以肯定今年经济目标是7%-7.5%之间。从此次会议内容看，以稳为主是核心，目标、政策不会有大的调整，维持对2014年GDP增长7.5%、CPI3%、M2是14%、信贷9.5万亿的预判。

    谢逸枫：今年中国经济面临下行压力，去年以来，中国经济增速放缓。今年经济增速也出现波动，第一季度经济增长7.7%，第二季度增长7.5%，第三季度增长7.8%。2014年中国经济最大的风险是国际经济复苏缓慢、宽松货币政策退出、区域政治不稳定。而国内经济增速下滑、地方债务风险、产能过剩、经济增长动力不足、区域经济发展不平衡、产业结构调整与改革的基础不牢固等。而利好方向主要是新型城镇化战略与人口制度、土地制度等方面内容的改革。

    3.请您分析下，今年中央经济工作会议是否涉及“房地产与调控及房价、商品房市”的内容？与前几年比较有什么变化？为什么不提？

    谢逸枫：对比2011年、2012年中央经济工作会议“频提房地产调控不动摇”的表态，今年中央经济工作会议并未具体提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，仅仅提到与房地产有关“住房模式与保障房及土地供应”的问题。一是努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。二是加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。三是特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

    谢逸枫：回顾过去五年（2008年-2012年《2008年“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。”2009年“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。”2010年“加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”2011年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”2012年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。”》）中央经济工作会议内容看，涉及“房地产与调控及房价”的内容，仅2011年、2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”，其中2011年首次提到“促进房价合理回归”。实际上，今年十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控及房价的话题，仅有的一次是在2013年12月3日的中央政治局会议分析研究2014年经济工作的会上，提出要“再好住房保障和房地产市场调控工作”。

    谢逸枫：中央经济工作会议不提“房地产与调控及房价、商品房市场”，主要是太敏感与避免波及市场稳定性预期及弱化这方面的问题，减少市场心理预期的影响。但不排除明年3月中央政府工作报告内会有所表示。

    4.今年中央经济工作会议不涉及“房地产与调控及房价、商品房市场”的内容，您是如何评价中央经济工作会议的“不涉房”态度？仅提到房地产相关的“住房模式与保障房及土地供应”的内容，反映出来问题？

    谢逸枫：今年中央经济工作会议没提“房地产与调控及房价、商品房市场”是一大进步，是房地产走向市场化最强的表现。新的中央领导已经深刻认识房地产，解决住房问题不是靠“国N条”文件，关键在于制度与政策顶层设计。通过住房制度、住房供应体系、住房保障体系、土地制度、税收制度、金融制度、财政制度、经济体制多方位改革，完善市场“双轨制”，促进房地产调控长效机制建立。过去调控十年效果甚微，但屡调屡败屡涨结果一直难以扭转。因为房价上涨过快背后因素复杂，不仅是房价未回归市场化，调控政策本身的错误，调控目标过于集中房价、调控思路只堵不疏、调控方向“一刀切”、调控手段侧重于行政手段、调控周期过短且频繁。还有是房价之后的货币超过、通胀保值、人口增长过快、心理预期、稳增长、土地财政、城市扩容、新规划实施、基础设施完善、交通配套升级等。

    谢逸枫：中央经济工作会议仅提“住房模式与保障房及土地供应”，反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的市场“双轨制”住房模式发展方向，从而实现资源的市场优化配置。其中有四层含义，一是未来房地产调控方向从调需求管理转变为调供给管理，放开商品房高端市场，发挥市场决定性作用。保障低端，强调社会民生功能，力求形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场多层次住房供应体系。”二是更加强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。三是商品房市场仍是解决住房问题不缺少的部分。但房价上涨过快与区域房地产市场发展不平衡及供求分化严重，容易产生泡沫风险。四是兑现之前政治局专题房地产学习会和三中全会决定中关于“保障房归政府、商品房归市场”的住房“双轨制”政策思路，保障房部分该抓的要继续抓、持续抓，商品房部分该放的也要陆续放、尽量放，并以市场化思维和市场化手段实现资源的优化配置。

    5.中央经济工作会议未提“房地产与调控和及房价、商品房市场”，释放出什么信号？是不是表示会放松调控或退出调控？

    谢逸枫：今年中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，释放出商品房价回归市场化的信号。具有七个方面含义，一是调控权限上，中央限制行政权力过多干预商品房市场行为，房地产调控权回归地方，自主调控。二是调控目标上，“以增加供应管理取代“抑制需求与房价管理”，形成“低端有保障，中端有供给，高端有市场多层次住房供应体系。三是调控思路上，“以疏代堵”取代过去“只堵不疏”做法。四是调控方向上，“切一刀”取代“一刀切”。五是调控手段上，以“市场、经济、金融、法律、税收手段”取代“行政手段”。六是调控周期上，以“调控长效机制”取代“短期性调控政策”。七是住房模式上，放开商品房市场，建好保障房市场，完善住房供应“双轨制”政策。无疑，未来房地产回归市场是指日可待。

    谢逸枫：此次中央经济工作会议一字未提“房地产与调控及房价、商品房市场”，绝对不是意味着会放松调控与退出调控，2013年房地产调控政策会延续到2014年。但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。中央

    不过多提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，不等于不继续房地产调控，而是更加注重调控长效机制的建设与完善住房“双轨制”政策，促进房地产市场长期健康发展。

    谢逸枫：按目前楼市现状与调控效果看，政府的调控短期内不会彻底退出，2014年房地产制度应该会更加完善。一方面是保障房制度上取得一定成果。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度，都获得了中央的认可。另外一方面是土地供应体系大调整与更加灵活性，增加住宅供应比例。譬如“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。从增加住房供给的角度上来解决住房问题，尤其是提高容积率这一点，意味着要增加土地的利用率，减少低容积率的住宅项目。但是，住宅用地的增加并没有带来房价的下降，说明不能单纯只增加住宅用地供应，如果在溢价率方面不进行有效控制，地价的上涨反而会推高房价上涨的预期。因此，政府应该确保增加高品质、低价的住宅用地供应比例，通过出让方式的转变来控制溢价率，这样才能改变房价的预期。无疑，行政管制手段退出，将采取过渡期的办法，估计在2015年前后会逐渐全面退出。

    6.中央经济工作会议对2014年房地产市场有什么影响？

    谢逸枫：中央经济工作会议对2014年房地产市场定调看，对房地产市场影响总体上是利好的，楼市向好的趋势不变，房价会继续上涨。一是宏观经济层面上，国际宏观经济复苏缓慢，国内经济面临下滑危机，经济“稳增长”离不开房地产支撑。二是市场资金层面上，稳健的货币政策，市场资金总体面宽松。而2013年房企到位资金保持历史高位。三是调控政策层面上，调控方向放松商品房价市场，中央层面不会出新的严厉调控政策，更多的是地方政府层面的调控政策变化。四是市场供求层面上，全国主要城市供应仍偏紧，三、四线城市供应偏散，市场总体上供求不平衡。五是住房需求层面上，新型城镇化与城市扩容及三旧改造、户籍制度与人口制度的改革，将释放更多更庞大的住房新刚性需求与改善需求，未来住房需求依然旺盛。六是土地市场层面上，2013年土地市场火热，全国诞生的“高价地”超过90个，地价飞涨，必助长房价上涨。