房地产专家谢逸枫：中经会定调2014年楼市总体利好

    谢逸枫：今年中国经济面临下行压力，去年以来，中国经济增速放缓。今年经济增速也出现波动，第一季度经济增长7.7%，第二季度增长7.5%，第三季度增长7.8%。2014年中国经济最大的风险是国际经济复苏缓慢、宽松货币政策退出、区域政治不稳定。而国内经济增速下滑、地方债务风险、产能过剩、经济增长动力不足、区域经济发展不平衡、产业结构调整与改革的基础不牢固等。而利好方向主要是新型城镇化战略与人口制度、土地制度等方面内容的改革。

    3.请您分析下，今年中央经济工作会议是否涉及“房地产与调控及房价、商品房市”的内容？与前几年比较有什么变化？为什么不提？

    谢逸枫：对比2011年、2012年中央经济工作会议“频提房地产调控不动摇”的表态，今年中央经济工作会议并未具体提及“房地产与调控及房价、商品房市场”，仅仅提到与房地产有关“住房模式与保障房及土地供应”的问题。一是努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。二是加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。三是特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

    谢逸枫：回顾过去五年（2008年-2012年《2008年“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。”2009年“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。”2010年“加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”2011年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”2012年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。”》）中央经济工作会议内容看，涉及“房地产与调控及房价”的内容，仅2011年、2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”，其中2011年首次提到“促进房价合理回归”。实际上，今年十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控及房价的话题，仅有的一次是在2013年12月3日的中央政治局会议分析研究2014年经济工作的会上，提出要“再好住房保障和房地产市场调控工作”。

    谢逸枫：中央经济工作会议不提“房地产与调控及房价、商品房市场”，主要是太敏感与避免波及市场稳定性预期及弱化这方面的问题，减少市场心理预期的影响。但不排除明年3月中央政府工作报告内会有所表示。

    4.今年中央经济工作会议不涉及“房地产与调控及房价、商品房市场”的内容，您是如何评价中央经济工作会议的“不涉房”态度？仅提到房地产相关的“住房模式与保障房及土地供应”的内容，反映出来问题？

    谢逸枫：今年中央经济工作会议没提“房地产与调控及房价、商品房市场”是一大进步，是房地产走向市场化最强的表现。新的中央领导已经深刻认识房地产，解决住房问题不是靠“国N条”文件，关键在于制度与政策顶层设计。通过住房制度、住房供应体系、住房保障体系、土地制度、税收制度、金融制度、财政制度、经济体制多方位改革，完善市场“双轨制”，促进房地产调控长效机制建立。过去调控十年效果甚微，但屡调屡败屡涨结果一直难以扭转。因为房价上涨过快背后因素复杂，不仅是房价未回归市场化，调控政策本身的错误，调控目标过于集中房价、调控思路只堵不疏、调控方向“一刀切”、调控手段侧重于行政手段、调控周期过短且频繁。还有是房价之后的货币超过、通胀保值、人口增长过快、心理预期、稳增长、土地财政、城市扩容、新规划实施、基础设施完善、交通配套升级等。