韩世同：华远地产董事任志强错把“崩盘”当“拐点”

华远地产股份有限公司董事长任志强5月19日在华尔街日报中文版撰文称，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。他认为：“如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变，继续涨的情况还会延续很长时间。换句话说，房子还没到真正贵的时候。”

我认为，任志强上述的观点存在根本性的错误，就是偷换了“拐点”的概念。因为“拐点”并不是很严谨的学术概念或专业词汇，而是媒体约定成俗的一种通俗说法，通常是用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落；所以，有了经济的拐点，放低长的拐点，以及股市的拐点。而任志强所描述的“真正的拐点”其实已经是“崩盘”的概念了，因为“崩盘”也是一种通俗的说法，通常用来形容房价大幅度下跌的现象，例如房价出现“无量下跌”、“断崖式”或“跳水式”下跌都可以被认为出现“崩盘”现象了，如温州和鄂尔多斯等城市。

如果按现实生活中“拐点”的真实含义来看，一旦出现楼价触顶回落、开始下降，就可以判定拐点已经形成和出现。而且，无须等到出现同比下降，只要同比涨幅出现趋缓和回落，其实就已经是房价在降了，例如：去年房价是2万，同比涨幅20%时房价为2.4万，而同比涨幅回落到15%时是2.3万；虽然同比依然上涨但其实房价已经由2.4万降到2.3万了。我认为这样就已经构成房价的“拐点”了——即房价开始出现实质性回落和下降。但要注意的是房价实质性下降，不包括统计数据上因为结构性变化导致的假涨或假跌，即房价并无实质性涨跌，但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

其实北上广深房价指数都已经出现涨幅趋缓和回落现象，现实中也出现成交量大幅下降，并且已经开始陆续出现低价开盘、大折降价来促销的楼盘和开发商，更不要说杭州、长沙已经出现全面降价的二三线城市。因此，我认为即使从全国范围来看，楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已，但进入降价的趋势已经无可避免地形成，因为成交已经大幅萎缩，以价换量几乎是开发商必然的选择。

今年一月广州楼市成交同比下降50%，其实不少楼盘就已经悄悄采取低价促销的做法，但并不声张和宣传；还有楼盘因为牵连贪腐案而全面低价抛售对广州楼市造成很大影响。例如：有开发商曾在增城全线8折售楼，在萝岗、汉溪和广钢新城低价至1.2-1.5万/m2售楼，虽然售量不大，但构成的冲击和影响是极大的，以至于周边1.8和2.3万/m2的高价地黯然失色、销售2万多/m2的楼盘也难以成交。如果有这样的现象继续出现和存在，广州楼市的现状和未来都是岌岌可危的，在一线城市中率先出现全面和大幅降价的几率和可能性极高，这种局面在2008年和2012年都曾出现过。因此，广州可以说是一线城市中率先出现“拐点”的城市，目前还处于楼市下行的初始阶段。