张宏伟：“央五条”支持首套房贷落空的三点原因

5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

会议最后，刘士余对个人住房贷款提出了以下五点要求，被业内称之为“央五条”：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

同策咨询认为，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出“央五条”措施，标志着至此开始货币政策“微调”走向定向宽松。而货币政策走向定向宽松、“优先满足”首套自住购房的政策背景来看，主要是因为宏观经济处于触底阶段，当前，仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。

但是，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。“央五条”支持首套自住房贷的政策落空。从调研情况来看，目前市场上首套房 贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。

目前来看，“央五条”政策“喊话”要求支持个人住房贷款后，首套自住购房贷款利率下调、审批周期加快等措施仍然没有落地。

同策咨询认为，从“央五条”政策至今仍然没有落地的原因来看，主要有以下三点：

第一、商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，目前还很难降下来，虽然随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金收益率会降低，这有可能会为商业银行利率降低提供机会，但是，这不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程。

第二、目前来看， 银行业内称，即使首套房贷维持基准利率，其盈利水平保持为微利，从这个角度来讲，银行也很难有首套房贷利率下调的动力。

第三、从银行自身来讲，还没有得到央行的正式通知，“央五条”政策只是一个口头通知，对于商业银行来讲，没有实际的执行效力，所以，当正式的通过还没有下达前，商业银行估计还很难有实际利率的下调的动作。