楼市防线松动现实甚于数据:很多中小型房企快要破产

降价的逻辑

从市场逻辑看，此轮降价的出现并不意外。国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，降幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。

“量跌”往往被视为“价跌”的前兆。在出现连续三个月的成交低迷后，价格的调整就变得顺理成章。“降不降已经无需争论，怎么降是业内讨论的主要话题。”京城某知名房企负责人表示，近期与多个项目负责人交流，发现几乎都在研究价格调整策略。

中原地产的分析认为，本轮市场转冷主要由两个因素造成，一是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，二是前期成交量集中释放带来的需求断档，加之房价调整引致的部分需求陷入观望。

链家地产则指出了另一个大背景，即信贷政策持续收紧。链家地产市场研究部张旭认为，虽然近期央行[微博]有多个定向宽松动作，但从今年中央层面在经济领域改革侧重结构性的角度看，全面降准的可能性不大。

值得注意的是，近期以来，包括南宁、天津、芜湖、杭州、福建等在内的不少地方政府纷纷出台救市政策，但从房价表现来看，这些政策的实际效果似乎有限。

张大伟表示，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。

他所指出的“非政策因素”，是指经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。从此前统计局公布的数据不难看出，当前房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速都达到罕见的低点。

暂不会“崩盘”

随着价格的下降，房地产市场的调整还将进一步深化。张旭认为，预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险增加。同时，房价同比指数也可能在年底转负。

这种结论受到多数业内人士的赞同。其根据有二：一是从市场表现上看，当前楼市成交低迷的状态难以从根本上改观，因此成交量的低位将继续对价格实施抑制；二是根据统计局的数据，70个大中城市中，5月有35个城市的二手房价格下调。作为另一个先行指标，二手房价格的走低，也将预示着未来新房价格将继续下探。