成都轨道交通商业价值未完全释放 投资首选换乘站

  上周六，睿意德成都公司独家发布《流通的地下财富———世界轨道交通商业研究报告》(下文简称“报告”)，本次报告分为六大部分：世界主要城市轨道交通商业概述、城市地下空间发展历史、空间布局分类、业态构成及定位特征、零售品牌青睐度以及未来发展趋势。

  RET睿意德西南大区总经理张建华告诉记者，随着成都地铁形成网络化，轨交商业将成为一种重要业态。目前，成都轨交商业因为只有天府广场一个换乘站，商业价值还没完全释放。从商业品牌和商业价值来看，成都距离纽约、伦敦、北京、上海等一线城市还有差距。

  报告宣称，从轨道交通覆盖的商业区域来看，价值最大的是CBD区域，其次是城市副中心，再次是住宅区。而影响轨交商业的一个重要因素是动线，譬如，换乘站的商业价值比非换乘站的价值要大。综上所述，投资轨交商业，CBD区域的换乘站是首选。

  5种轨交商业

  业态构成“各有千秋”

  报告称，不同城市功能区轨交商业的业态构成和比重明显不同。记者获悉，在世界轨交商业中，5种不同区域(办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽)的业态构成存在较大差异。譬如，商业区，轨交商业服饰业态比重高达39%，明显高于其他功能区内的比重。住宅区，生活服务业态比重最高，超过35%，另外，房产中介服务占21%，这是在其他功能区内没有出现的业态。轻食业态在办公区的比重高达40%，主要客群为上班族，而在住宅区内的比重不足5%。旅游景点周边的轨交商业具有一定的特殊性，受季节影响较大，租车服务、酒店接待点和旅行社是这一功能区域内独有的业态，比重高达50%以上。值得注意的是，美容美发、SPA 养生、瑜伽健身等生活服务业在办公区的比重达18%，除了满足上班族的需求之外，便捷也是其吸引顾客的较大优势。

  商业价值：

  住宅区发展潜力不大

  据RET睿意德研究中心首席分析师施瑾介绍，上海写字楼集中的几个区域：如陆家嘴、淮海中路(陕西南路至黄陂南路段)、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占40%。轻巧、携带方便的轻食，既适合作为工作之余休闲食品，又可在上下班途中携带食用，因此轻食产品深受上班族青睐；此外，以简餐为主的餐厅比重也高达28%，主要满足上班族的午餐需求。

  不同城市区位中，办公楼周边轨交商业的人均消费水平差异较大，以市中心CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价为例，近郊工业园区的客单价最低，城市副中心是工业园区的3.5 倍，CBD 则可达到工业园区的6.5 倍。分析发现，造成客单价差异的三个主要原因是：品牌档次的差异、高租金造成的定价差异和客群消费意愿的差异。报告称，住宅区内轨交商业的潜力不大，以便利性生活类消费为主。一般来说，住宅区的核心商业为可聚集人群的多功能社区商业。而住宅区轨交商业多以便利性生活类消费为主，因此商业发展潜力不大。

  投资轨交商业

  看动线，首选换乘站