一线城市土地市场成交频次加快 高单价地块愈发鲜见

　　六、上海广州土地流标、撤牌成为常见现象，但不一定是坏事

　　2018年下半年只有上海和广州有土地流标，其中上海7次，广州11次;按建筑面积统计，上海流标撤牌土地占同期内可成交土地的9%，广州更高一些，可以占到23%。一般而言，土地流标率(含撤牌)的上升是土地市场转冷的直接表现，但对于亟需补库存、缓解房价上涨冲动的城市而言，流标率的上升也是地方政府加大土地供应过程中，与市场加快磨合的相应表现，典型如广州火界地块，在8次挂牌降价后终于成交，此类磨合的过程反而更有助于市场长期稳定发展。反观北京和深圳，下半年虽然没有土地流标，但土地成交规模也明显较低，供不应求的矛盾仍难好转。

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　　受政府政策影响，众多房企将重返一线城市?

　　同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。

　　另外，华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。

　　易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

　　一线城市土地交易升温

　　客观上，这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响;另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

　　易居研究院智库中心总监严跃进在接受采访时表示，对于当前一线城市来说，近期表现都不错，其实是地方政府有压力，需要在年底积极增加供地，所以房企拿地的积极性开始上升。另外应该说政策利空出尽，一线城市未来市场表现将持续向好。

　　除政策因素之外，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受采访时表示，房企重返一线城市，最关键的原因有四点。第一点，是一线城市房价较高，整体水平高出二三线城市很多。房价的高涨，背后是整体房企收入利润的上涨，因此高房价应该是吸引房企重返一线的主要原因;其次，一线城市购买力非常强，而且富人在一线城市集中度比较高，购买力很强的话，不会担心销售回款问题。第三，一线城市集中了全国百分之六七十的优秀教育、医疗资源，可以吸引大量的新增人口进入。第四，一线城市本来土地资源非常稀缺，尤其是住宅用地。因此房企回归一线城市，应该说是抢夺一线城市稀缺的资源。

　　诸葛找房研究中心首席分析师陈雷表示，房企对一线城市土地供应的需求一直是最为旺盛，可谓必争之地，因此当有土地供应的时候，房企纷纷出手。从土地流拍增加和溢价率不断降低可以看出，房企在抢占一线城市的时候也较为理性。同时，在一线城市开发项目对于企业的品牌推广有着较大意义。

　　那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?

　　战略重心回归“两说”

　　土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。

　　华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：第一，4季度为全年基数最高区间;第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

　　另外，棚改货币化转向实物安置;三四线城市人口流出迹象明显，购买力下降;整体的购买力比较弱，房企销售回款缓慢;银行信贷投在三四线城市的力度下降，都影响着房企的成交、布局、拿地。

　　对于一线城市的热度，严跃进表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。大体上说，重返一线城市是房企都有的心态，但关键看房企的实力，若是实力不够强，房企其实在这方面还是会相对偏保守的。

　　陈雷表示，从当前看，房企重返一线城市，是战略需求，经过一段时间的资金回笼，部分房企流动资金较为健康，而目前一线城市土地供应较大，可选择性多，竞争小。是进入一线城市较好时机。

　　“但重返一线城市，并不意味着房企的战略重心正向一线城市回归。”谢逸枫对记者说道。目前一二线核心城市，本就是房企重点战略布局的重型。而三四线城市，从2016到2018年来看，房企布局三四线城市的项目城市是越来越多，应该说三四线城市可能会成为未来房企的核心领域。