一线城市土地市场成交频次加快 高单价地块愈发鲜见

　　结合2018年7月份以来的土地市场走势，可以看到一线城市土地成交频次明显加快，下半年土地成交幅数与2017年持平，平均楼板价也出现同比增长，较2017年同期上涨11%。但是从细分城市来看，北上广深四个城市还是存在着显著的差异。

　　一、上海供地力度最强

　　近三年上海土地成交量持续增加，地方政府对房地产市场“增供给”的举措得到了良好执行，就7-10月的土地成交建筑来看，2017、2018年同比增幅分别达到了30%和22%，在寸土寸金的一线城市实属不易。深圳在经历了2017年下半年的低谷之后，2018年下半年土地成交量反弹，但是较2016年的高点还是有较大差距。北京、广州均在近三年出现了土地成交量的“过山车”，在2017年大幅增加土地供应之后，2018年出现了大幅下滑，其中北京2018年下半年以来土地成交量更是只有130万平方米，似乎再次迎来了2016年的“土地荒“。

　　近三年一线城市7-10月土地成交建筑面积对比(万平方米)

　　注：分别为2016、2017、2018年的7-10月 数据来源：CRIC

　　二、政策性住房用地成为左右平均楼板价的关键因素

　　自2017年以来，随着溢价率持续走低，限价房、拆迁安置房、租赁住房成为了影响土地交易平均价格的关键性因素。具体来看，北京所有宅地都设置了最高销售价格，2017、2018年下半年成交建面占比分别达到了93.5%和91.3%，土地平均楼板价也相对稳定。上海和广州政策性住房用地成交建面占比有所减少，上海从49%下降至37%，广州从15%下降至7%，相应土地成交平均楼板价则有所上升，上海和广州分别同比上涨了49%和38%。

　　近三年一线城市7-10月土地成交平均楼板价对比

　　数据来源：CRIC

　　三、高单价地块愈发鲜见

　　2018年下半年以来，一线城市名义楼板价“天花板”从高到低依次是上海5.6万、北京4万、深圳2.6万和广州2.4万，其中北京、上海下降均较为显著，如上海2016年8月的闸北中兴地块楼板价达到了10万元/平方米，北京2017年9月的丰台地块也拍出过6万元/平方米的价格。不过近年来一线城市地价、尤其是住宅用地价格的“天花板”的大幅下降，主要还是受售价限制或附加开发条件影响，实际楼板价仍没有真正降下来。以上海红旗村地块为例，虽然最终是由中海联合本地国企以住宅5.2万/平方米底价竞得，但开发商还必须负责地块范围内所有的租赁房、保障房、广场配套等设施建设，后续投入相当可观。

　　四、高总价高单价地块集中在上海、北京

　　在限价、优质宅地开发难度提升等条件的限制下，商办用地在重点地块中扮演了更重要的角色，在2018年下半年成交总价、单价TOP10中，纯商办地块均占据了3席位置。双榜榜首均为上海的新天地商办地块，土地成交总价为136亿元，由瑞安联合太保寿险和永业集团竞得，此地块是新天地太平桥重建地块的收官商办之一，但政府要求开发企业要有世界500强企业实力、具有同类项目开发经验、以持有物业为主要运作模式等资质，且135.8亿的起拍价和全自持的高门槛已将大部分企业拒之门外，最终溢价率仅为0.22%，但也已经是上海历史总价第三高的地块。

　　在总价、单价双榜中，名义溢价率最高的地块来自北京，该地块位于位于顺义区后沙峪镇，地块容积率1.8，建筑面积6.5万平方米，由北京建工以44.44%溢价率竞得。地块成交楼板价达到39720元/平方米，地块销售限价为55583元/平方米，尚有一定的盈利空间。

　　在榜单之外，9月份成交的广州番禺石楼镇胜洲村的村集体留用地也较为值得关注，该地块总建筑面积73万平方米，由珠江投资以“0元”挂牌竞得，这也是广州首次出现的“竞返还面积”拍地模式，珠江投资需要返还村民15万平方米的地上建筑面积，支付3.5亿元的补偿金，并在土地建设期间每年支付1300万元的土地租金。

　　2018年7-10月一线城市土地成交单价TOP10

　　2018年7-10月一线城市土地成交总价TOP10

　　数据来源：CRIC

　　五、监测企业收并购拿地规模达到招拍挂市场5.6倍

　　据CRIC研究中心监测数据，2018年下半年在一线城市拿地最多的企业当属碧桂园，合计新增土地建筑面积达到了567万平方米，其中主要部分来自于广物地产的资产包，该资产包本在今年3月16日由卓越竞得，但碧桂园通过对广物地产母公司的资本运作，还是最终确认在7月竞得了这一大体量的资产包，归属权益金额为58.58亿元，总占地面积达到了307万平方米。

　　在土地市场交易金额最大的则是万科，据公开披露数据，7-10月万科共在一线城市投入了183亿元，并且集中在上海。下半年以来万科共在上海获取了5块土地，其中面积最大的为虹梅街道综合用地，由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，建筑面积35.7万平方米。

　　值得注意的是，重点监测企业虽然不是土地一级市场中的主角，按建筑面积计算，期间招拍挂市场成交建筑面积1137万平方米，重点监测企业仅获取了其中14.6%的土地，但通过收并购等方式，这些企业7-10月份合计获取的土地建筑面积达到了1091万平方米，非公开市场获得的土地规模达到了公开市场的5.6倍。这一方面说明这些领军企业强大的拿地能力，另一方面也说明一线城市依旧是企业所信任的关键增长点。

　　2018年7-10月重点监测企业一线城市拿地情况(含收并购)

　　数据来源：CRIC

　　六、上海广州土地流标、撤牌成为常见现象，但不一定是坏事

　　2018年下半年只有上海和广州有土地流标，其中上海7次，广州11次;按建筑面积统计，上海流标撤牌土地占同期内可成交土地的9%，广州更高一些，可以占到23%。一般而言，土地流标率(含撤牌)的上升是土地市场转冷的直接表现，但对于亟需补库存、缓解房价上涨冲动的城市而言，流标率的上升也是地方政府加大土地供应过程中，与市场加快磨合的相应表现，典型如广州火界地块，在8次挂牌降价后终于成交，此类磨合的过程反而更有助于市场长期稳定发展。反观北京和深圳，下半年虽然没有土地流标，但土地成交规模也明显较低，供不应求的矛盾仍难好转。

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　　受政府政策影响，众多房企将重返一线城市?

　　同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。

　　另外，华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。

　　易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

　　一线城市土地交易升温

　　客观上，这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响;另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

　　易居研究院智库中心总监严跃进在接受采访时表示，对于当前一线城市来说，近期表现都不错，其实是地方政府有压力，需要在年底积极增加供地，所以房企拿地的积极性开始上升。另外应该说政策利空出尽，一线城市未来市场表现将持续向好。

　　除政策因素之外，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受采访时表示，房企重返一线城市，最关键的原因有四点。第一点，是一线城市房价较高，整体水平高出二三线城市很多。房价的高涨，背后是整体房企收入利润的上涨，因此高房价应该是吸引房企重返一线的主要原因;其次，一线城市购买力非常强，而且富人在一线城市集中度比较高，购买力很强的话，不会担心销售回款问题。第三，一线城市集中了全国百分之六七十的优秀教育、医疗资源，可以吸引大量的新增人口进入。第四，一线城市本来土地资源非常稀缺，尤其是住宅用地。因此房企回归一线城市，应该说是抢夺一线城市稀缺的资源。

　　诸葛找房研究中心首席分析师陈雷表示，房企对一线城市土地供应的需求一直是最为旺盛，可谓必争之地，因此当有土地供应的时候，房企纷纷出手。从土地流拍增加和溢价率不断降低可以看出，房企在抢占一线城市的时候也较为理性。同时，在一线城市开发项目对于企业的品牌推广有着较大意义。

　　那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?

　　战略重心回归“两说”

　　土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。

　　华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：第一，4季度为全年基数最高区间;第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

　　另外，棚改货币化转向实物安置;三四线城市人口流出迹象明显，购买力下降;整体的购买力比较弱，房企销售回款缓慢;银行信贷投在三四线城市的力度下降，都影响着房企的成交、布局、拿地。

　　对于一线城市的热度，严跃进表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。大体上说，重返一线城市是房企都有的心态，但关键看房企的实力，若是实力不够强，房企其实在这方面还是会相对偏保守的。

　　陈雷表示，从当前看，房企重返一线城市，是战略需求，经过一段时间的资金回笼，部分房企流动资金较为健康，而目前一线城市土地供应较大，可选择性多，竞争小。是进入一线城市较好时机。

　　“但重返一线城市，并不意味着房企的战略重心正向一线城市回归。”谢逸枫对记者说道。目前一二线核心城市，本就是房企重点战略布局的重型。而三四线城市，从2016到2018年来看，房企布局三四线城市的项目城市是越来越多，应该说三四线城市可能会成为未来房企的核心领域。

　　房企的战略布局，不外乎这些方面。第一是热点城市;其次，是高铁、地铁的城市;第三是资源比较集中的城市;第四是一二线核心城市。应该说未来房企的战略重心依然落在一二线城市和三四线城市。

　　三四线楼市仍有机会

　　虽然一线城市在土地交易上面临着回暖，但三四线城市机会依然存在。

　　严跃进表示，未来需要关注这一轮房价上涨并不是很快的城市，类似安徽北部，山东西部等，类似都是未来有较好成长性的。

　　从大城市的市场走势看，其实还是有较好的表现的，换而言之，并不存在萧条的现象，短期的调整也是必然的，但大趋势还是看好。

　　从三四线城市来看，包括商丘、蚌埠、徐州等城市，实际上楼盘新增供应较大，类似城市要警惕未来二手房潜在供应规模大的风险。另外从抗跌的城市来看，包括菏泽、聊城、牡丹江、佳木斯等过去交通区位不明显的城市，这两年其实表现都开始较好，这样也会带来此类城市市场的反弹，所以也容易带来市场的机会上升。

　　大体上看，房价跌还是涨，本身从大趋势看，还是会延续上涨态势。当然也要警惕资金面管控和信贷面管控所带来的市场压力。

　　“目前货币政策并没有全面取消，应该说是因城施策，因地制宜，随着一线城市的人口控制、土地资源稀缺。未来三四线城市应该是房企的主要战略部署地，相比而言，三四线城市土地资源较为丰富，配套方面也逐渐完善。另外，随着三四线城市户籍制度的放开，应该会有更多人口集中向三四线城市进入。在此基础上，未来三四线城市楼市的走势会是越来越好。”谢逸枫告诉记者。

　　另外，有业内人士表示，未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价;很少有外来开发商。

　　(房掌柜整理来源自华尔街见闻网、中国产经新闻报)