住房租赁融资“春天”有点短 房企下半场资金仍受压

　　今年5月21日，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(以下简称《通知》)，国家发改委相关负责人介绍，该《通知》出台的主要背景是已注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。

　　另外，监管部门也正在积极引导规范房企境外发债资金投向。

　　安信证券认为，虽然海外债利率也有走弱的趋势，但考虑人民币汇率压力，房企在境内外的融资选择上，可能更倾向于境内。

　　易居研究院研究中心总监严跃进表示，对房企而言，境外融资要警惕融资成本相对偏高的风险。未来在租赁业务、棚改项目会有更多的发债机会。

　　同策研究院研究员陈朦朦也表示，房企的债务承受能力越来越有限。多家房企股权质押比例超过50%，逼近“雷区”警戒线。未来，房企可以通过寻求创新型融资，拓宽融资渠道，提高融资额度。

　　ABS融资“解渴”

　　传统且主要融资渠道受限后，房企开始寻求新的融资方式，如资产证券化产品借助政策利好迅速扩大。

　　天风证券研究数据显示，2018年上半年房地产企业共发行ABS产品超过900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

　　据不完全统计，今年以来大型房企已发行的ABS项目包括：碧桂园107亿元购房尾款ABS项目、恒大10亿元首期供应链ABS以及万科10.59亿元松花湖ABS项目。

　　9月7日，阳光城拟开展50亿元供应链ABS发行计划，雅居乐成功设立6.28亿元第四期供应链ABS。

　　严跃进告诉记者，“资产证券化产品一是得到政府各类文件的支持，证监会等金融监管机构也给予了支持;二是房企能通过这种模式回笼资金，参与热情很高。”

　　据悉，房企用于证券化的现金流主要有以下几种来源：房企对供应商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入(主要是住宅类)等。

　　张宏伟认为，“在房住不炒、租购并举的基调下，房地产ABS业务主要是面向长租公寓租赁市场，因此政策和市场层面都比较支持这类ABS产品。”

　　据天风证券估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约为3200亿元，占比为77%。从发行量看， 2016年发行量突破1000亿元，2017年发行量达1782亿元，2018年上半年发行量达953亿元。

　　房企为何纷纷青睐ABS产品?融资成本较低是主要因素。

　　今年7月，世茂集团成功发行的租赁储架式租金ABS项目票面利率为5.6%;而万科松花湖ABS项目加权发行利率仅为5.26%。

　　据悉，ABS项目发行利率与评级挂钩，而世贸集团和万科的ABS项目均为“AAA”评级。

　　融资成本方面，安信证券研报显示，多家房企的平均融资成本都在6%以上，其中恒大平均融资成本8.09%、中国奥园7.20%、阳光城7.08%等。

　　另据同策研究院监测显示，今年以来，融资成本最高的是一家国内大型开发企业发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　严跃进表示，ABS产品的本质是将企业未来的资金进行贴现，可以降低企业经营过程的压力。但总体而言，是否可以偿债有很多不确定性。

　　兴业研究在报告中称，房企供应链(保理融资)ABS以房企为核心付款方，拉长房企应付供应商账款期限，使得弹性债务刚性化，应警惕该类ABS存量规模较大的房企刚性债务变化。

　　品牌房企获倾斜

　　政策调控加压房地产，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，品牌房企获得更多倾斜。

　　2018年以来，品牌上市房企获大额授信额度。其中，泛海控股获民生银行116亿授信额度，华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度，当代置业获建设银行战略授信120亿元。

　　融资环境收紧之时，行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧，也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计加速提升。