住房租赁融资“春天”有点短 房企下半场资金仍受压

　　尽管资金紧张而叫苦不迭，但在最近发布的上市房企的半年报中，增收又增利的现象颇惹人注目。

　　根据wind资讯统计，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%;包括恒 大、万科、融创、保利、华润等前十大房企均实现利润翻番;此外，万通地产、广宇发展等17家中小型企业上半年净利润涨幅高达200%。

　　高利润背后，却是高额负债。这或许能够从万科的半年报中一窥究竟。

　　8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年1-6月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　但万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率为32.7%，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。这些数据的变化反映出这家位于头部的房地产企业所承受的债务压力正在增大。

　　今年上半年，万科实际利息支出合计56.3亿元。而根据2017年的财报，万科当年实际利息支出合计82.1亿元。今年上半年的实际利息支出即已达到去年的68.57%。

　　“债务压力增大以及销售增加，其实都是房地产的行业集中度在不断增加的具体体现。”顾云昌告诉时代周报记者，今年房企销售额的增加主要是建立在兼并收购之上的，头部企业通过融资杠杆对中小型房企进行收购，从而使得这些头部企业在销售和利润上都实现快速增长。

　　但顾云昌同时强调，这样高负债率的运行方式不但不可持续，还会造成房企抗风险能力大大降低。

　　实际上，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。克而瑞地产研究数据显示，截至2017年12月，170家房企的加权净负债率约为88.73%。

　　“现在房地产的销售额上升的背后，是债务的不断上升。”链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者， 高负债下的高收益难以持续。

　　事实上，2017年136家上市房企平均负债率达到79.1%，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

　　可以预见，在各种政策的影响下，房企的资金和运营将会受到比较大的压力。如何突围，将成为关注点。

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　　企业去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基调下，房地产开发企业融资渠道不断被压缩。

　　据不完全统计，今年4月以来，200多只、上千亿元债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及房地产业。融资渠道收紧后，房企发行公司债频繁失利。

　　与此同时，房企纷纷寻求创新型融资，其中发行ABS产品备受青睐。

　　境内外融资收紧

　　在房地产业，融资环境向来轻松的上半年，但今年却并不乐观。

　　据同策研究院监测统计，2018年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好过，境外发债监管趋严，房企承担债务能力将越来越有限。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉《中国经营报》记者：“基于楼市调控背景下，目前房企的整体融资情况，除了传统的开发贷和少量的信托，以及资产证券化以外，其他融资渠道都收缩得比较紧。”

　　今年国内已有多家房企的公司债发行受阻。仅6月，包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内约10家房企，中止了公司债发行，总计规模接近500亿元;7月，美好置业集团宣布终止20亿元非公开债券发行;步入8月，富力地产60亿元、合生创展31亿元的发债申请均被终止。

　　据克而瑞地产研究中心统计数据显示，8月，受监测的85家房企累计融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%。其中，8月融资总量最高的企业为金科集团，融资总量82.4亿元，主要通过银行贷款、信托贷款及资管公司贷款等其他非标方式进行融资。

　　国内融资渠道收紧，境内发债监管趋严，房企不得不寻求海外融资，但同时也将面临过高的融资成本。今年初，包括碧桂园、时代地产、龙湖地产等多家房企发布了海外融资计划。

　　据Wind资讯统计，以公司债为例，2016年国内房企境外市场发行规模约为519.55亿元，2017年约为2559.5亿元，2018年上半年约为1074.97亿元。房企境外发债规模在2017年大幅增加，为2016年的5倍，今年上半年的发债金额约为去年的42%。