高负债成房企扩张必要途径 花样年轻收入占比突破50%

　　“万科之所以能在短短的时间内销售规模上涨两三倍，就是因为不断并购壮大起来的。”分析万科发展壮大路径，李志磊表示，万科通过每年对20多家中小企业开发商的兼并、合作开发或买断土地等方式，才有了今天的规模。

　　还有成立于2003年的融创中国，从2010年上市的年销售83亿元，通过并购的方式，以“43倍”的跳跃式增长，实现如今的3600亿年销售额，成为中国房企“销售额跨越式增长”的典型黑马。

　　在融创中国的并购路上，绿城中国、佳兆业、雨润、融科、万达等知名房企，都成为融创中国发展的奠基石。

　　融创中国董事长孙宏斌曾表示，目前国内前10名房企的市场占有率已经从10%上升到20%多，未来5-10年间，前10名的房企市场占有率将达到30%-40%。

　　“前10名房企年销售额平均要达4000亿元，没有两三千亿进不了前10名，这是怎么形成的?小公司干不了了，卖了地以后挣钱退出让大公司做。”孙宏斌表示。

　　“同一个地区、同样品质、同样价格的房子，客户肯定会优先选择万科的房子，不会选择中小企业的。”李志磊表示，大型开发商进入二三线城市后，拿地成本开始不断上升，房子卖不出去，就没有资金实力，拿不到好地段，就会影响销售，如此恶性循环，中小企业就淘汰出局了。

　　相关人士举例表示，以郑州原来一块土地底价600万/亩，由于近几年各大型开发商频频进军郑州，原本最多800万/亩就能成交的，现在就能喊价至2600万元/亩。官方也因此出台了“土地熔断”机制。

　　业内认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响， 随着房地产行业集中度不断提升，房企间并购整合频频出现。未来，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

　　“未来的格局是强者更强，弱者更弱。”纵观未来国内地产行业，李志磊如是表示。

　　相关业内人士预言，未来能存活下的开发商只有三种：以恒大、碧桂园、万科等为主的全国领军龙头开发商，其次是以建业、正商等为代表，深耕地方、有良好政商关系的本土开发商，最后是以康桥地产为代表，有特色的开发商。

　　“房地产行业主要看定位和产品，定位准确，产品优质则强者更强，弱者会变强。否则，即使是强者也会变弱，而弱者则必然灭亡。”知名经济学家、北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示，未来企业一定要遵循强者有理、弱者有道的运营规则，房地产行业尤其如此。

　　三方共赢才是长久之计

　　无论被迫转型，还是被兼并，对于当前存活下来的企业，如何更好地活着，在未来拥有更好的发展，才是当前亟须解决的难题。

　　“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度，尤其在三四线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的。”李志磊表示， 不排除开发商以促销为名，行降价之实，以保障资金链不断，才能谋未来。

　　降价只是一时之策。事实上，开发商为降低融资成本，减轻资金压力，部分企业已通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率等“高周转”战略，提升企业资产的运营能力和使用效率。

　　根据国家统计局此前公布的数据显示，得益于企业前半年抢收业绩和高周转战略，今年上半年全国商品房销售面积、销售额较去年同期分别增长3.3%与13.2%，整体楼市在调控中谋求新的动态平衡。

　　来自中房网的统计表示，2018年前7个月，以建业地产、美的地产、万科、恒大、碧桂园、保利地产为代表的136家A股标杆房企，销售目标完成率均值为54.82%，有34家房企目标完成率超过50%。

　　“坚决遏制房价上涨”不等于让房价暴跌。维持均衡发展才是主流。

　　“如果不想房价上涨或暴跌，政府就要改革房地产现有的运行模式。”中国合作建房第一人于凌罡接受《企业观察报》记者采访时表示，现在的传统模式，就是建立在房价高速上涨的前提下。

　　“无论是万科、碧桂园，还是恒大，这些房企的负债都很高。”他说，在地方债务也很严重、政府收益不能少、开发商利润不能降、老百姓住房品质不能降的情况下，必须改变现有游戏规则，实现三方共赢才是长久之计。

　　(房掌柜整理自企业观察报、21世纪经济报道)