高负债成房企扩张必要途径 花样年轻收入占比突破50%

　　来自中原地产研究中心数据显示，2017年至2018年前7个月，主要城市房地产调控累计次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。

　　更多的调控砝码还在后面。中原地产首市分析师张大伟曾向媒体表示，今年下半年楼市调控力度或将全面超过上半年。自7月初，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级版调控政策将不断出现。

　　在具体调控新政方面，或将放在限售方面。对于新购买公寓，要求取得不动产权登记证之日起，5年内禁止转让，商品房3年内禁止转让。

　　融资难被迫转型

　　在全国一致声势浩大的“高压”房产调控下，有人预言，在不久的3至5年内，90%的中小房企以被兼并、被迫转型等方式，或将消亡。

　　以上预言或许并非捕风捉影。

　　相关材料显示，在高负债已成为房企扩张必要途径的现实面前，截至2017年9月底，A股房企负债高达6万亿元，为确保现金流安全，除加快项目周转速度之外，比拼的就是房企的找钱能力。

　　来自中原地产研究中心数据显示，2017年全年，在中国境内地产贷款、融资收紧的情况下，国内A股上市房企境外融资合计388.6亿美元，比2016年的140.6亿美元上涨176%。

　　今年1月9日，龙湖地产发布公告表示，经2017年10月国家发改委批准，该集团成功发行共8亿美元的优先票据，其中包括3亿美元的5.25年期票据(票息3.9%)和5亿美元的10年期票据(票息4.5%)，筹募资金将全部用于再融资。

　　业内人士分析表示，在境内融资渠道长期收紧的情况下，背负巨大资金压力的房企，特别是前期拿地较多的高杠杆房企有可能陷入危机。为避免危机发生，一度规模大幅减少的境外融资，才得以再度扩张。

　　在融资难的同时，企业融资成本也在不断拉高。来自同策研究院数据显示，地产企业的市场化融资成本普遍在5.5%至7.5%。而今年6月，阳光城集团的10亿2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　“钱越来越贵，市场预期差，房企急于找钱，才扎堆借道境外融资。”相关媒体表示，2018年将是房企最近4年来，资金压力最大的一年。

　　在大房企都融资有限的情况下，小房企融资更难。

　　新型二手房互联网中介“真二网”加盟事业部总监李志磊分析表示，在房产企业融资难的普遍现象下，恒大、万科、碧桂园、融创中国等大型房产商，纷纷涌入一二线城市，及三四线城市，使地方房产竞争格局趋于白热化，中小房产企业拿地难已成为普遍问题。

　　在一没资金，二没土地，现有房价又不能上涨的情况下，企业为了维持正常运行，只能“高周转”以促销、降价等方式售房，在利润达不到企业预期利润的情况下，再开发新楼盘的资金链就更捉襟见肘。李志磊说，无奈之下，中小房企只能被迫转型。

　　近半年以来，多家房企先后告别房地产。3月9日，原名“中天城投”的中天金融，在以246亿元出售旗下地产业务后，彻底转向金融行业;无独有偶，3月12日，珠江控股在陆续处理掉旗下地产业务后，正式更名为京粮控股，进入植物油加工、食品制造等。

　　受外部环境及内在需求等因素影响，房企转型已屡见不鲜，大多数房企选择在主业的基础上进行多元化发展，有些则彻底剥离主业。

　　并购浪潮加速中小企业消亡?

　　除剥离与转行外，“大鱼吃小鱼”的房企并购，也是导致中小房企加速消亡的主因之一。

　　由于公开招拍挂市场竞争激烈、成本相对较高，大多有实力的房产企业更倾向于通过并购壮大规模，以获得更多的土地，开建楼盘。

　　“我们项目的85%～90%来自并购。”三盛集团董事长林荣滨曾接受媒体采访如是表示。

　　据悉，2017年8月，三盛集团先后以5.49亿元、8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权，从而获得平潭近20万平米土地的2个商住项目，以及济南章丘24.11万平米的3个房地产项目，还有一块6万平方米的土地。