高负债成房企扩张必要途径 花样年轻收入占比突破50%

目前，彩生活覆盖了中国249个城市及新加坡，形成了华东、华南、西北、西南、东北、华北、华中以及新加坡和中国香港的区域布局。而彩生活收购的万达物业“万象美”并表后，令平台效应进一步显现，一跃成为全球最大的物业服务商。

　　2018年上半年，万科、恒大等超大型房企销售增速放缓，但中小房企的销售仍在高速增长。

　　据克尔瑞销售排行榜，上半年TOP20和TOP50房企销售额提高幅度最大，高达50%，中小房企仍然在规模经营赛道上奔跑。

　　即使如此，大部分中小房企尤其是百亿级别的房企，其规模增长的空间已经十分有限。因此，如何在未来的市场中多元化生存，一些中小房企早已有谋划。

　　花样年便是其中的代表。作为房企打造社区服务平台的龙头，花样年践行“地产开发和社区服务”双头部战略，并初显成效。据花样年中期财报，其上半年总收入约51.96亿元，其中轻资产收入占比首次突破50%。

　　中小房企的规模竞赛

　　随着第一、二梯队的房企逐渐稳定，第三、四梯队中千亿、百亿级别的房企，在近两年的规模竞争愈发激烈。

　　去年首次冲入千亿阵营的世茂和新城控股，今年上半年销售金额同比增长分别高达60%、94.2%。

　　世茂上半年共实现合约销售723.2亿元，其中6月单月销售额为207.4亿元，同比增长83.4%，合约销售面积达127.4万平方米，创历史新高。

　　新城控股上半年合同销售金额约953.11亿元，几乎翻倍增长;实现净利润区间为19.39亿元-25.39亿元，同比增70%-120%。

　　金茂更为夸张，上半年累计签约及成交销售金额为717.6亿元，同比增长197.6%，翻了将近两倍。

　　明年有望冲千亿的奥园和龙光也在全力冲刺。上半年，龙光实现合约销售额354.7亿元，同比增长83.7%，并宣布上调2018年销售目标至700亿元，预计2019年销售将达千亿。

　　奥园上半年合同销售为402.9亿元，同比增长高达143%，完成全年销售目标的63%;其中6月合同销售为119.7亿元，创单月销售新高。

　　奥园主席郭梓文在三月业绩会表示，公司未来三年销售期望复合增长率不低于40%，将在2019年突破千亿。

　　易居企业集团CEO丁祖昱预计，今年过亿的房企数量应在33-37家，今年“破千亿”是最重要的机会，再不抓住，房企压力会更大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，不少中小房企这两年在三四线城市的销售业绩较强，新力、中梁、祥生、正商等都是靠销售成长起来的，但随着棚改逐渐退出，中小房企的业务增长存在瓶颈。

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，从社融各项构成的变动看，银行表外业务回表越发明显，这将进一步助推地产行业集中度的提升，龙头房企在贷款可得性和债券融资可得性方面的优势将越发明显;同时，部分中小房企和高风险房企，将感受到越来越大的经营压力。

　　广州一家百亿级房企高管表示，在当前和未来的房地产市场，千亿规模将成为房企生存门槛。

　　“两条腿走路”的花样年

　　2012年，花样年控股董事局主席潘军于业内率先提出向轻资产的社区服务转型，如今，花样年的规模虽然不及其他房企，但依靠“彩生活”这一社区服务运营商的角色，成为中小房企的转型样本。

　　财报显示，花样年上半年总收入约人民币51.96亿元，较2017年同期约人民币36.37亿元上升42.8%;上半年租金、酒店及社区服务等经常性的收入约为26.3亿人民币，同比大幅增加68.6%，收入占比首次突破50%。

　　不过，花样年的净利润仅约为人民币1.80亿元。

　　花样年的第一次转型，可回溯到房地产发展势头迅猛的2012年。彼时花样年破釜沉舟提出由地产开发商转为社区服务商，2014年6月，其分拆物业业务“彩生活”于香港上市，成为内地房企“中国社区服务运营第一股”。

　　随后，花样年收购开元国际物业管理公司和万达物业等。但急于“去地产化”的负面效应也随之而来，花样年在销售规模上落后了，也错过了2015-2016年火爆的房地产市场。

　　反思后的花样年，于2017年开始重新加码房地产业务，并不断调整轻重资产的战略布局，实现轻重并举。

　　期内，花样年仍然在传统开发业务上积极进取，上半年新开工面积229万平方米，在建面积近500万平方米，且集中在2019至2020年竣工。土地储备方面，截至2018年6月30日，土地储备近2200万平方米，预计总货值超过3000亿人民币，足够未来三年增长。

　　其中，深圳7个旧改项目，土储面积超210万平方米，储备货值超过1000亿。其投资策略仍然以北京、上海、深圳、武汉、成都等市场潜力大、资金回报丰厚的一、二线城市新增土地为主。

　　同时，花样年旗下彩生活服务平台的服务面积保持快速增长。期内，彩生活总共签约管理面积4.84亿平方米，服务小区2555个，分别同比增长63.8百万平方米和220个社区，其平台服务面积突破9.8亿平方米。

　　目前，彩生活覆盖了中国249个城市及新加坡，形成了华东、华南、西北、西南、东北、华北、华中以及新加坡和中国香港的区域布局。

　　而彩生活收购的万达物业“万象美”并表后，令平台效应进一步显现，一跃成为全球最大的物业服务商。

　　8月23日，彩生活半年业绩会上，潘军表示，与同行相比，彩生活的估值被严重低估。潘军认为，彩生活的营收规模、物业收费收入都大幅领先，其增值服务内容都区别于传统物业公司。“我们着力于与互联网的连接，希望投资者能看到彩生活在社区服务创新领域中领头羊的地位。”

　　潘军指出，2018年下半年，受贸易摩擦及金融严监管影响，下半年风险及不确定性增大。同时，房地产市场分化将加剧，行业整合加速，分类调控和因城施策仍是房地产调控的主要基调。

　　潘军表示，2018年是花样年发展与扩张阶段的关键一年，公司将通过整合企业内外资源，形成基于轻重两大业务系统的有机生态圈;在构建、调整和完善业务结构和层次的同时，以战略合作及兼并/收购等途径，实现总资产规模稳步快速增长，以及业务体系及商业模式的整合协同。

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　　在“无房不稳，无房焦虑”的普遍价值观下，“疯癫”的房价与老百姓的购房需求形成强大的“冲撞”——买房却买不来想要的生活。

　　自2017年至今年上半年，继全国各地纷纷出台200多次房地产调控政策后，中央政治局在7月31日发出的“坚决遏制房价上涨”的坚决态度，被公众称为房产调控“最强音”，预示对未来房价上涨“零容忍”的决心。

　　有人分析，中央政治局会议提出的“下决心”背后，一定会有大文章。在有利于平衡刚需升温的房价，满足老百姓的同时，也给大多中小房企致命一击，在本就融资难、生存难的现实面前，前途更为渺茫。

　　史上最严调控“组合拳”

　　从2018年1月，全国银行业监督管理工作会议提出“严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化”，到2月的央行工作会议提出，继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，以及3月的全国两会提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，均提出，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　今年5月，住房和城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　6月，国家发展和改革委员会提出，引导规范房地产企业境外发债资金投向，应主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内、外房地产项目，补充运营资金，并要求企业提交资金用途承诺。

　　同一时期，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务部、市场监管总局、银保监会等部门，印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行业治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求2018年7月至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　在中央各部委“联袂”调控房地产、遏制房价上涨的同时，各地方政府也在因地制宜，分策落实。

　　以江苏的苏州为例。为防止“楼盘套现”，二手房买卖交易推出新政，购房者5年内提前还房贷的，将被追究违约责任，支付一定罚金。

　　业内人士分析表示，业主想要进行房屋销售，通常要把该房子的房贷结清才能做产权过户。而这种未满5年就提前还贷的现象，在很多城市非常普遍。

　　江苏只是全国房产高压调控的冰山一角。

　　来自中原地产研究中心数据显示，2017年至2018年前7个月，主要城市房地产调控累计次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。

　　更多的调控砝码还在后面。中原地产首市分析师张大伟曾向媒体表示，今年下半年楼市调控力度或将全面超过上半年。自7月初，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级版调控政策将不断出现。

　　在具体调控新政方面，或将放在限售方面。对于新购买公寓，要求取得不动产权登记证之日起，5年内禁止转让，商品房3年内禁止转让。

　　融资难被迫转型

　　在全国一致声势浩大的“高压”房产调控下，有人预言，在不久的3至5年内，90%的中小房企以被兼并、被迫转型等方式，或将消亡。

　　以上预言或许并非捕风捉影。

　　相关材料显示，在高负债已成为房企扩张必要途径的现实面前，截至2017年9月底，A股房企负债高达6万亿元，为确保现金流安全，除加快项目周转速度之外，比拼的就是房企的找钱能力。

　　来自中原地产研究中心数据显示，2017年全年，在中国境内地产贷款、融资收紧的情况下，国内A股上市房企境外融资合计388.6亿美元，比2016年的140.6亿美元上涨176%。

　　今年1月9日，龙湖地产发布公告表示，经2017年10月国家发改委批准，该集团成功发行共8亿美元的优先票据，其中包括3亿美元的5.25年期票据(票息3.9%)和5亿美元的10年期票据(票息4.5%)，筹募资金将全部用于再融资。

　　业内人士分析表示，在境内融资渠道长期收紧的情况下，背负巨大资金压力的房企，特别是前期拿地较多的高杠杆房企有可能陷入危机。为避免危机发生，一度规模大幅减少的境外融资，才得以再度扩张。

　　在融资难的同时，企业融资成本也在不断拉高。来自同策研究院数据显示，地产企业的市场化融资成本普遍在5.5%至7.5%。而今年6月，阳光城集团的10亿2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　“钱越来越贵，市场预期差，房企急于找钱，才扎堆借道境外融资。”相关媒体表示，2018年将是房企最近4年来，资金压力最大的一年。

　　在大房企都融资有限的情况下，小房企融资更难。

　　新型二手房互联网中介“真二网”加盟事业部总监李志磊分析表示，在房产企业融资难的普遍现象下，恒大、万科、碧桂园、融创中国等大型房产商，纷纷涌入一二线城市，及三四线城市，使地方房产竞争格局趋于白热化，中小房产企业拿地难已成为普遍问题。

　　在一没资金，二没土地，现有房价又不能上涨的情况下，企业为了维持正常运行，只能“高周转”以促销、降价等方式售房，在利润达不到企业预期利润的情况下，再开发新楼盘的资金链就更捉襟见肘。李志磊说，无奈之下，中小房企只能被迫转型。

　　近半年以来，多家房企先后告别房地产。3月9日，原名“中天城投”的中天金融，在以246亿元出售旗下地产业务后，彻底转向金融行业;无独有偶，3月12日，珠江控股在陆续处理掉旗下地产业务后，正式更名为京粮控股，进入植物油加工、食品制造等。

　　受外部环境及内在需求等因素影响，房企转型已屡见不鲜，大多数房企选择在主业的基础上进行多元化发展，有些则彻底剥离主业。

　　并购浪潮加速中小企业消亡?

　　除剥离与转行外，“大鱼吃小鱼”的房企并购，也是导致中小房企加速消亡的主因之一。

　　由于公开招拍挂市场竞争激烈、成本相对较高，大多有实力的房产企业更倾向于通过并购壮大规模，以获得更多的土地，开建楼盘。

　　“我们项目的85%～90%来自并购。”三盛集团董事长林荣滨曾接受媒体采访如是表示。

　　据悉，2017年8月，三盛集团先后以5.49亿元、8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权，从而获得平潭近20万平米土地的2个商住项目，以及济南章丘24.11万平米的3个房地产项目，还有一块6万平方米的土地。

　　不只三盛集团，还有万科地产。历史数据显示，2014年之前的万科地产年销售额在1400亿左右，经过近4年的并购与合作开发，现年销售额上升至4000多亿。

　　“万科之所以能在短短的时间内销售规模上涨两三倍，就是因为不断并购壮大起来的。”分析万科发展壮大路径，李志磊表示，万科通过每年对20多家中小企业开发商的兼并、合作开发或买断土地等方式，才有了今天的规模。

　　还有成立于2003年的融创中国，从2010年上市的年销售83亿元，通过并购的方式，以“43倍”的跳跃式增长，实现如今的3600亿年销售额，成为中国房企“销售额跨越式增长”的典型黑马。

　　在融创中国的并购路上，绿城中国、佳兆业、雨润、融科、万达等知名房企，都成为融创中国发展的奠基石。

　　融创中国董事长孙宏斌曾表示，目前国内前10名房企的市场占有率已经从10%上升到20%多，未来5-10年间，前10名的房企市场占有率将达到30%-40%。

　　“前10名房企年销售额平均要达4000亿元，没有两三千亿进不了前10名，这是怎么形成的?小公司干不了了，卖了地以后挣钱退出让大公司做。”孙宏斌表示。

　　“同一个地区、同样品质、同样价格的房子，客户肯定会优先选择万科的房子，不会选择中小企业的。”李志磊表示，大型开发商进入二三线城市后，拿地成本开始不断上升，房子卖不出去，就没有资金实力，拿不到好地段，就会影响销售，如此恶性循环，中小企业就淘汰出局了。

　　相关人士举例表示，以郑州原来一块土地底价600万/亩，由于近几年各大型开发商频频进军郑州，原本最多800万/亩就能成交的，现在就能喊价至2600万元/亩。官方也因此出台了“土地熔断”机制。

　　业内认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响， 随着房地产行业集中度不断提升，房企间并购整合频频出现。未来，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

　　“未来的格局是强者更强，弱者更弱。”纵观未来国内地产行业，李志磊如是表示。

　　相关业内人士预言，未来能存活下的开发商只有三种：以恒大、碧桂园、万科等为主的全国领军龙头开发商，其次是以建业、正商等为代表，深耕地方、有良好政商关系的本土开发商，最后是以康桥地产为代表，有特色的开发商。

　　“房地产行业主要看定位和产品，定位准确，产品优质则强者更强，弱者会变强。否则，即使是强者也会变弱，而弱者则必然灭亡。”知名经济学家、北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示，未来企业一定要遵循强者有理、弱者有道的运营规则，房地产行业尤其如此。

　　三方共赢才是长久之计

　　无论被迫转型，还是被兼并，对于当前存活下来的企业，如何更好地活着，在未来拥有更好的发展，才是当前亟须解决的难题。

　　“下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度，尤其在三四线城市，进一步降价销售有时也是十分必要的。”李志磊表示， 不排除开发商以促销为名，行降价之实，以保障资金链不断，才能谋未来。

　　降价只是一时之策。事实上，开发商为降低融资成本，减轻资金压力，部分企业已通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率等“高周转”战略，提升企业资产的运营能力和使用效率。

　　根据国家统计局此前公布的数据显示，得益于企业前半年抢收业绩和高周转战略，今年上半年全国商品房销售面积、销售额较去年同期分别增长3.3%与13.2%，整体楼市在调控中谋求新的动态平衡。

　　来自中房网的统计表示，2018年前7个月，以建业地产、美的地产、万科、恒大、碧桂园、保利地产为代表的136家A股标杆房企，销售目标完成率均值为54.82%，有34家房企目标完成率超过50%。

　　“坚决遏制房价上涨”不等于让房价暴跌。维持均衡发展才是主流。

　　“如果不想房价上涨或暴跌，政府就要改革房地产现有的运行模式。”中国合作建房第一人于凌罡接受《企业观察报》记者采访时表示，现在的传统模式，就是建立在房价高速上涨的前提下。

　　“无论是万科、碧桂园，还是恒大，这些房企的负债都很高。”他说，在地方债务也很严重、政府收益不能少、开发商利润不能降、老百姓住房品质不能降的情况下，必须改变现有游戏规则，实现三方共赢才是长久之计。

　　(房掌柜整理自企业观察报、21世纪经济报道)