夏斌：中国房地产市场根本问题 是长期来政策碎片化

　　从理性的角度分析，房地产市场最根本的问题是我们长期以来的政府的政策碎片化。到底是把房地产市场变成资产市场来炒，还是把房地产变成咖啡、矿泉水一样的消费品来用，我们始终没有找到房地产市场的发展方向。有什么样的路子就有什么样的政策制度设计，我认为房地产健康发展的方向就是应该以消费品为主。

　　一、消费下降，投资下降

　　政府在想尽一切办法拉动消费，但今年上半年还是微跌。一方面消费下降影响制造企业收入，企业主收入减少，员工收入自然也会减少;另一方面企业破产增加，失业人数增多，老百姓消费必然减少，这是一个恶性循环。

　　我们进入制造业投资分析，这是一个全面产能过剩的产业。现在拼命要减产能，产能过剩了你还能投资吗?一方面银行不敢投，另一方面企业不敢要银行的钱。不敢投，不敢要，特别是对煤碳、钢铁等产能过剩企业。超级繁荣时期，我们的平均投资率为35.5%，近三年，一年年下降至18.6%，13.1%，到2015年的8.1%。

　　上半年制造业投资数据显示，从4月份的5.3%，大幅度下降到5月份的1.3%。这都是统计局的数据，这个确实形势严峻，制造业就是这种状况。中国投资主要分三在块：一是投资制造业，生产麦克，生产电动机，生产电视机等;二是投资房地产;三是投资基础设施建设。

　　基础设施建设就是搞水、电、公路、管道、高铁这些，我国在这方面的投资率比较高。过去是20%，近几年也在降，但还是维持在19%左右。它有什么问题和风险呢?这些都是公共事业，国家在干，国家在扶持PPP，由于民间资本不进来，搞成功的不多。到现在为止，大量的基础设施建设主要是以地方政府为主在干的。

　　地方政府的钱从哪里来? 30%的钱是通过卖地收入赚来的，卖地以后30%的收入来杠杆翘起，或者套取，骗取，什么都有。70%是我们金融系统的钱，包括贷款、债券、委托理财、信托、地方融资等等，反正都是金融体系的钱，这是一个大的格局。

　　对于政府债务问题，从温家宝总理到克强总理，国家审计署已经进行了三次审计，一级一级审，审到市县政府，从政府债到各种金融衍生品全审，看到底欠了多少钱。最后国家审计总署公布的结果是18万多亿，实际上可能远远不止这个数。因为在审计调查的过程中，难免会有个别地方政府欺瞒了中央，这不是我们今天讨论的议题。

　　基础设施迫于地方政府这种债务的压力，现在在进行债务置换，目的是减轻地方政府的利率负担，把地方债变成中央债。其他债不能乱搞了，现在只能搞这个。搞债券现在有度的限制，这意味着前几年乱干，拼命借钱的势头得到了抑制，得到了规范。

　　基础设施建设投资往往是以地方政府为主的模式，地方政府的钱来源少了，基础设施投资就不可能再维持原来这种高增长了。房地产在走下坡路，房价下来，政府卖地收入当然会减少，这是必然的，所以基础设施建设投资自然会有所减缓。