夏斌：中国房地产市场根本问题 是长期来政策碎片化

　　当前房地产市场已进入调整，房地产投资很自然被冷冻。我在2010年和2011年的时候就一直在说，中国的房地产市场不调整，早晚出大事。2013年，2014年又矛盾化了，宏观调控政策整过了头，整狠了，马上又会出其它事。出口、消费和其他投资都是这样，这让大家很痛苦，政府很纠结。

　　从理性的角度分析，房地产市场最根本的问题是我们长期以来的政府的政策碎片化。到底是把房地产市场变成资产市场来炒，还是把房地产变成咖啡、矿泉水一样的消费品来用，我们始终没有找到房地产市场的发展方向。有什么样的路子就有什么样的政策制度设计，我认为房地产健康发展的方向就是应该以消费品为主。

　　买房是为了住，绝对不是为了像买卖股票那样赚差价，房地产政策应该按照这个思路来设计。你不能因为房价高了就压，房价低了就抬。政府不用管房价，从根上讲，政府应该把制度健全起来了，房价自然就稳下来了。

　　我国的房地产市场绝对不要学以金融市场为主导的英国和美国，这两个国家对房地产的态度是作为资产投资，中国不允许这样做。中国要学德国和新加坡，以消费品为主。房价涨不起来了，但是刚性需求很大，改善房和保障房都可以提供支持，但是绝对不能让房地产资产化。当然，去年底和今年上半年，以深圳、北京为龙头，房价还在涨，但是不猛了。

　　我国房地产投资在超级繁荣时期占比26.1%， 2013年是20%，2014年10.9%，2015年2.5%，到今年如果地方政府不出台政策的话，很多人预测是0%，新的投资几乎没了。老百姓都在问，我也碰到好多人咨询：未来房价到底是涨还是跌，现在是买还是不买?

　　说实话我也很痛苦回答，即使你个人很有钱，在北京、上海、深圳买一套房该花多少钱我不好说，我只能说你一定要搞明白买房的目的是什么，钱是借的还是自家的?自家住必须买，借钱买房投资绝对没必要，要从这些角度来思考。总之，房地产投资到目前为止有所缓和，但是不可能再是20%几的增长了。

　　三、资产管理业务是最赚钱投资

　　中央权威人士讲，中国经济是L型。当然，很多人很愿意问底在哪里?这个东西不好说，有很多不确定性。它涉及到政府的宏观政策对与错，力度大与小等等不确定因素。我有的时候说就这个速度正常，但是这个速度也是一个动态的，因为风险还没化解。哈继铭在外边有个论坛，他说是倒L型，就是7，他怕突然之间就崩了。L型就是这样，最多是在横杠上涨涨跳跳，基本趋势就是这个样了。大家心里有底了，不要再有幻想了。

　　当然，资产管理的可能是另外一回事。经济往下走，处理不良资产机会又到了。我很理性的告诉大家，我们及时处理不良资产，要做好准备。历史时期不一样了，同一种资产价格的处理，最后的回报是不一样的。刚刚处理四大银行的，成立四大资产管理公司把钱提出来，人民银行做好底数，就是准备回报25%，国际上一般都是这个样子。

　　在超级繁荣阶段，美国犯了一个大错误，中国踩到了这样好点，拼了命的干上了经济。现在大家都在往下走，你还要25%的投资回报就难了。就是说起码你要考虑问题，不能纯粹从经验主义出发。但长期仍看好中国投资，很多外国投行也在考虑投资中国，蠢蠢欲动，特别想要进中国的不良资产领域。我是中国人，当然欢迎他们进来，进来就高价卖给他们，让他们犯经验主义的错误。当然所卖资产还是要甄别什么样的资产，什么行业的坏资产。