中国楼市呈现三大“逆定律” 楼层不一定是越高越贵

边套卖得比中间套便宜；楼层不一定越高越贵；囤地变成了快速开发。

楼市呈现三大“逆定律”

放到几年前，你一定不会相信，采光好户型好的边套，单价竟会比中间套便宜。

市场不是一成不变的，一些约定俗成的惯例也会随着市场的改变而改变。楼市也是这样，它是受政策影响最明显的市场之一，在不同的市场下，会出现特殊的市场表现。

已至2013年年中，盘点上半年的楼市，可以总结出几个“逆定律”。而它们，正是当下市场现状的缩影和写真。

逆定律一： 边套单价低于中间套

协安房产销售总监胡军辉，对于这一市场变化，体会尤其深刻。目前协安房产旗下紫郡项目，在售的主要有两种户型，一种90平方米左右的刚需型产品，一种130平方米左右的改善性房源。

“我们的边套大部分都做了大户型，是位置较好的，中间套为小户型。但是，同一幢楼、同一楼层，西边套的单价反而不如中间套高。”胡军辉称。 数年前，胡军辉在销售协安旗下清水公寓时，却是另一番情景。“清水公寓销售的时候，边套至少要比中间套单价高出10%，有一批边套可以看到运河，单价甚至比中间套高出了30%~40%。”胡军辉回忆。

据业内人士介绍，自2003年开始，边套比中间套单价高出一截，已经被大家接受，成了一种再普通不过的现象。但是，随着本轮楼市调控的开始，边套和中间套的价格关系逐渐开始“倒挂”。

这一现象的出现，和政策分不开。在限贷、限购政策下，大户型为主的边套意向购买者数量有限，以紫郡为例，小户型需求者占到压倒性的7~8成，为了争取有限的意向客户，只能做低边套价格以吸引更多的购房者。

“早些年，房子比较好卖，边套的价格自然要高出中间套不少，单价1万多的房源，边套比中间套单价贵1000~1500元/平方米蛮普遍的。”宋都东湾系营销总监丁浩称，“后来市场转向，不同房源销售情况有分化，边套的大户型销售慢，中间套的小户型销售快，所以开发商开始把两者价格差逐渐拉平，甚至中间套单价要高于边套。”

“价格是价值的一种体现，目前在政策影响下，市场出现了扭曲，价值更高的边套反而价格低于中间套，这是一种不合理倒挂现象。”胡军辉称。 值得注意的是，边套单价主要存在于边套为大户型、中间套为小户型的楼盘，如果边套和中间套面积相当，边套单价仍是较高的。

换个角度来看，“在本轮调控中，改善型房源价格受市场影响，价格有下调，如果可以承担首付比例和利息，改善性需求是调控的受益者，一批优质改善性房源值得考虑购买。”业内人士建议。