中国楼市呈现三大“逆定律” 楼层不一定是越高越贵

逆定律二：楼层价格差缩小

数年前，在买房子时，价格表会随着楼层的不同，出现明显的差别。一般情况下，随着楼层的增高，单价逐渐增加，这可以说是市场的惯例。但眼下，开发商根据楼层定价的策略却出现了分化。

去年，金隅观澜时代采取了“一口价”的营销策略。全新推出的6号楼跃层户型，按照10层一个区间，划分为3种价格，10层以下一口价10300元/平方 米，11~20层10700元/平方米，20层以上11800元/平方米。而在此之前，金隅观澜时代底楼和顶楼的楼层每平方米差价高达数千元，同一单元的 房子上下总价相差可达数十万元，而采取“一口价”销售模式之后，最高单价相差仅500元/平方米。

“以前楼层越高价格越贵，开发商也会主观地认为楼层越高，价值越高。由于那时候房子好卖，楼层的差价会被人忽略。”胡军辉称。数年前，10楼的房源比9楼的房源单价甚至可以高出500元/平方米。

而如今，这个价格差逐渐在缩小，同样的户型高了一层，单价只象征性地上调几十元/平方米。部分楼盘甚至把一定楼层以上的部分一口价处理，不再有楼层高差区别。

这也使得高楼层的房源销售得更好。“以前卖房子，一楼和顶楼一般是最难卖的，一楼是由于楼层低，顶楼是由于价格太高。”胡军辉称，“现在，随着开发商灵活定价，这种‘顶天立地’最难卖的情况出现得越来越少。”

为什么会出现这种现象？胡军辉认为这是因为如今开发商对于购房者心理进行了更细致的研究，以购房者需求为导向来进行定价。

丁浩也认为，前几年属于商品房销售的粗放时期，那时候定价成功和失败不容易被市场检验，随着市场转为成熟，对于楼层定价的细分也逐渐清晰起来。

逆现象三： 囤地不再，开发速度加快

在商品房开发的精细程度上，杭州无疑是国内城市的主要代表，杭州本土房企对于房子本身品质的把控可圈可点。而硬币的另一面是：杭州本土房企拿地后的开发速度，和其他一线城市相比，速度偏慢。“精工出细活”，拿到一块地，反复规划，数年后才有产品面世，似乎是杭州市场上见怪不怪的现象。

但近几年，杭州开发商的速度大大提高。据本报记者调查，2009年的时候，杭州主城区共出让了70宗宅地，除龙湖的滟澜山和绿城西子的紫兰公寓一年后开盘外，其他楼盘都要经过两年左右的开发时间才能上市，有的甚至经过3年或至今仍未开盘。到了2012年，杭州主城区共出让了27宗宅地，其中16宗宅地已开盘或传出即将上市的消息。一个个新的纪录在诞生，从拿地到开盘，最快的仅需要8个月。