不要高估央行降息对楼市刺激 开发商只剩下一个选择

    中原集团研究中心总监刘渊撰文指出，如果没有进一步的流动性放松和其它政策配合的话，降息的长期效果难以保证。因此目前，开发商在这个窗口期，应该做的仍然是降低库存、优化产品结构;立即欢呼涨价，是不可取的。这篇文章具有一定参考意义。

　　数日前，央行意外宣布了一系列降息举措，其中金融机构一年期贷款基准利率一次性下调了40个基点。据央行负责人表示，此次降息目的是促使实际利率回归合理水平，缓解企业融资成本高的问题。虽然官方表述并未提到房地产，但对年初以来饱受信贷紧张之苦的房地产行业来说，显然是重大利好。本周一，股市立即作出反应，地产股全线上涨，其中保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)等十余支涨停。

　　但是，降息真的能让低迷已久的中国楼市迎来反弹吗?

　　要讨论这个问题，首先让我们回顾一下，楼市的低迷局面是如何开始的。今年年初以来，楼市销售突然陷入低谷，背后的主要原因是信贷紧张。2月底，兴业银行(601166,股吧)宣布停办房地产夹层融资这种利于开发商在项目获批销售前筹集资金的金融服务。以此为标志，其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。

　　不仅开发商融资受到限制，个人按揭贷款也受到了很大影响：首套房的贷款利率从去年常见的八五折，提升到了基准利率;同时放款时间大大延长，从1个月延长到了3至6个月。于是，当市场供求两端的资金都受到抑制时，整个房地产市场就自然进入下行通道。

　　进一步，我们必须看到，银行系统之所以出现信贷紧张的局面，并非是由于某次政策调整或利率变化引起的;而是银行基于对房地产市场风险程度提高、自有资金成本上升的判断，自发采取的市场化行为。

　　一方面，纵观中国的房地产市场，在经历了十多年的高速发展后，居民平均居住条件大幅改善、房价不断上涨，使得未来销售量和价格继续增长的空间都在缩小。同时，不同城市的市场状况分化也日益明显，三、四线城市的供应过剩而需求不足，风险就在日益增大。另一方面，金融改革使得投资渠道多样化，理财产品的兴起、无风险利率提高，都分流了大量房地产投资需求，同时也推高了银行的资金成本。基于这两点，银行收紧房地产行业的信贷，是一个长期的趋势性变化，故而并非单纯地降低利率便可左右了。

　　我们回顾历史也可知，利率无论增减，都从来不是决定房产市场走向的最主要因素。在过去楼市发展的“黄金时代”，房价上涨伴随的通常都是加息周期;而2008年底和2012年初的两次降息，确实亦迎来了随后市场的整体回升，但利率调整并非其中的决定因素。2009年楼市回升，主要原因是中央政府“四万亿”货币投放的强刺激，以及低至七折的优惠房贷利率、首付额度的降低、相关税费减免等一揽子政策;而在2012年的楼市回暖过程中，有降息前后三次降低存款准备金率，以及各地在执行层面放松了限购，几方面因素共同作用，才使市场走出低谷。可见，单凭降息政策本身并不足以带动楼市反弹，必须配合其它手段。

　　从市场供求规律的角度看，当楼市供给情况在短期内无法改变时，通过改善信贷政策，提升真实需求的购买力，同时通过心理预期的转变，刺激投资需求，这样才能大幅提高需求总量、平衡供求矛盾，从而使市场的成交量和价格得以回升。