不要高估央行降息对楼市刺激 开发商只剩下一个选择

　　当然也应该看到，今年年中以来，中央政府为降低房贷成本、稳定住房消费，已经做了多次努力。从6月份央行约谈地方商业银行，要求支持首套房贷，到9月30日央行银监会放松二套房贷的认定标准，再到11月这次降息。从结果来看，至少前两次的效果都不算明显，因为银行首先有自身风险、盈利方面的考虑，并未完全遵循行政指令放松房贷。在降息之前，大多数城市的银行房贷利率，都维持在基准利率上下;较之于去年普遍实行的八五折优惠利息，要高出不少。因此，对这轮降息的实际效果，我们尚不可过于乐观地解读。

　　当然，短期内，本轮降息和此前的放松二套房贷标准一样，会在市场中带动一波成交回升。

　　在降息后的周末(即11月22、23两日)，我们已经观察到在深圳、南京等多个城市新开盘销售率，出现了明显上升。同时，售楼处和二手门店的来访量也反映出市场的回暖。预计此轮降息可以抵消传统的年末淡季影响，使重点城市新房成交量在年底前仍能维持10至11月的水平。但其中，一、二线发达城市成交量的回升幅度会更明显，主要还是基于市场供求格局和存量压力;而众多三、四线城市仍将处于去库存的困境之中。

　　因此，如果没有进一步的流动性放松和其它政策配合的话，降息的长期效果难以保证。因此目前，开发商在这个窗口期，应该做的仍然是降低库存、优化产品结构;立即欢呼涨价，是不可取的。