朱大鸣：房地产市场泡沫崩溃论为何一再沦为笑谈

    自2012年以来，包括万科、万达、碧桂园、中建、中铁在内的10余家企业，已在海外拥有房产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元，有舆论认为，这些著名房企进军世界，目的是要躲避这一轮泡沫破裂的威胁。

    事实上，中国房地产市场泡沫就要破掉的预言，从魏杰房价不跌跳楼论开始，如同那个喊着狼来了的孩子，经过一次一次失利之后，已经引不起市场的信任了。

    然而，在中国楼市舆论领域出现一个很奇怪的现象，即当市场期望政府不要打击楼市的时候，舆论就表现出更多的楼市将要崩盘、泡沫即将破裂的信息。事实上，这也是多头大获全胜的标志，自从唱衰派的诸位领袖们被人们想看猴子一样微观，他们的预测就成为了网友们嘲笑讽刺的对象，当年那种占据道德舆论高地一呼百应的威信消失了。

    最近一段时间，又出现了一波楼市泡沫破裂论的浪潮。万达集团董事长王健林在会上表示，中国房地长市场估计还有15到20年就会倒，因为城市化进程基本完成后，房地产市场规模就会下来，大幅度衰减。对此，华远地产股份有限公司董事长任志强在微博上回应称“一手房少了，不等于楼市倒了”。王健林此言表面上是看空房地产市场，但实质上是力挺当下房地产市场，因为未来十几年的事情谁也说不清楚，人们偏好当下和近期的确定性的利益，如果事实真得按照王健林的说法走下去，很多人还需要十几年的等待才出手。

    另有媒体称，国家统计局11月18日公布信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。然70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

    连环比收窄都看成泡沫即将崩溃的方向标，确实有些故作惊讶状之嫌疑。最近几年三四线城市无论在价格还是在成交量上都大幅度上升，我们也认为这些城市的楼价是应该有所调整。然而，当下很多观点，无论是“多头”还是“空头”，似乎都有一个共同的特征，即对即将愈演愈烈的各地纷纷出笼的调控政策，有着莫名其妙的恐惧。所以，很多楼市崩溃论断的基点都在于调控政策将会加强上，而非从房地产泡沫本身上去寻找原因。

    过去十几年基本上是楼市的黄金时期，但这个黄金时期有一个重要条件，我国M2增速多数时期高于同期经济增长与物价上涨之和，天量货币放出来开之后进入了房地产领域，流动性极度过剩成为推高房价的最坚实的原因，很多人也据此认为中国房地产泡沫是刚性的，是钢泡沫。

    另一个大背景是中国城镇化进程主要是依赖房地产与土地财政的相互循环，虽然此举调动了地方政府的大力推进城镇化进程的动力，但我们也看到，房价高了，什么成本都高了，改革难度和复杂程度也都在增加。所以，过去十年基本上多头大获全胜的十年，一波又一波唱衰派领军人物，在房价上涨铁的事实的打几下，如同走马灯式的换来换去，还有些个别空头领袖只好用各种各样的托辞为自己辩护，有的甚至变作无赖状。

    有消息称，今年是美元对新兴市场国家货币集体走高的一年，只有中国的货币是例外，扮演了抗“美”的“孤胆英雄”。人民币对美元今年涨了将近2.5%，虽幅度不大，但已经连续第四年稳步上扬。据此，有观点将人民币升值带来货币增发看成是楼市上涨的核心原因，事实上，楼市上涨和人民币升值一个从内部一个从外部双向挤压中国实体经济。人民币升值一方面扼杀我们的实业的利润，一方面迎来了大规模热钱；楼市上涨一方面吸引了大量的信贷资金，所谓贷自己的款让别人无款可贷，一方面抬高企业和居民的生产、生活成本。如此前后夹击，我们的实业确实从某种意义上处于非常不利的地位。