张宏伟：中经会透露出2014年楼市的四大显著特征

    原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。

    尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

    特征三：新型城镇化背景下，实施“城市群”战略势在必然

    中央经济工作会议提出，积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略，完善并创新区域政策，重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度，扎扎实实打好扶贫攻坚战。

    此前，政府也多次提出新型城镇化，借机破除城乡“二元”结构，建立城乡统一的建设用地市场，促进地区之间协调发展。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从城市发展的角度来讲，新型城镇化规划之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。

    从政府对于“城市群”战略规划的角度来说，中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”

    目前，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

    因此，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。

    比如，随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车，使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短，泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成，这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施，也为当地房地产市场发展注入了新的活力。