赵晓：解读三中全会房市暗语 将如何配置金融和土地

    十八届三中全会的公报与《决定》中，有开宗明义的积极信息，如自贸区、取消劳教、开放民办银行等，特别是第三次土地改革的前景已依稀可见；也有避而不谈但侧面表态且直中要害的声音，如对房地产的态度。“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”这句公报中提纲挈领的表述，也为下一步房地产调控的去行政化指明了方向。前者表明了政府应对当前经济困局的主要抓手，后者反映了政府“稳增长”的进退空间。

    从国内经济形势而言，当前的高土地成本、高政务成本以及高金融成本已经窒息中国经济。今年前三季度的GDP为7.7%，然而7.7%这一数值仅是下行周期的一个中间值。过去几年中国经济快速发展的低工资成本、低环保成本的优势已渐成历史。在此情况下，如何化解僵局？从本届三中全会给出的政策方向来看，似乎已比较清楚：通过启动第三次土地改革来降低土地成本；通过深化政府体制改革和财税改革来降低政务成本；通过深化金融改革，推进利率市场化，来降低金融成本。改革的目的非常简单：就是要降低各种成本，释放中国经济的活力，给困境中的中国企业一条活路。

    对于房地产市场的下一步趋势，公报只字未提。这是否意味着对房地产没有态度呢？显然不是。如果我们要提炼一句话来体现公报的核心要义，无疑是“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”。房地产是一个典型的资源密集型行业，这里资源主要指金融和土地，未来市场将如何配置这两大资源并将呈现怎样的趋势？对于房地产金融市场，我们认为将呈现两大趋势。

    第一，房地产金融将进入直接融资时代。从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18％下降到2012年的15％。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加。

    第二，品牌开发商与金融机构相融合的趋势越来越明显。10月29日，万科出手逾30亿港元认购徽商银行在港IPO股份，核心诉求并不是为了银行贷款，而是顺应这种新趋势。具体而言，融合的趋势便是搭建地产金融的全体系架构。对于房企而言，从前期的融资，到中期的按揭，以及后续的社区金融体验等，房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本。随着万科社区金融的不断完善，未来可为其庞大的存量业主群提供财富管理服务。这样既增加了存量客户的粘性，又对增量客户形成吸引力。

    对于土地要素市场，从长久来看，土地改革是大势所趋，只有改革才能让农民真正分享到城镇化成果。但土地改革的过程不会一蹴而就。因此，政府要做好平衡，既要避免房价上涨过快，又要避免大幅下降，推进市场健康有序发展。