北师大金融研究中心主任钟伟:地产加产业才是发展王道

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟长期致力于房地产政策的研究，对市场有着独到的见解，此次钟伟主任也受邀参加中国地产大河论坛峰会，现场钟伟从证券市场、金融投资等多种角度对当前的房地产市场进行了解析，博得会场阵阵掌声。 

　　房地产未来将是个稳健行业，不会诞生太多富翁

　　钟伟认为，短期来讲，从现在到今后两三年时间，房地产行业崩盘的可能性是很小的，今年下半年房地产销量大概能够跟上半年持平，但是今年下半年房价的跌幅比今年上半年要猛烈。理由是今年上半年销售已经跌20%，但销售价格跌幅不足，甚至还有上涨。下半年开发商如果想要获得更好的销售业绩，别无选择，以更优惠的价格提供给消费者。而从长期来看，也就是从现在到2020年，房地产行业将一直处于一个高位的平台期，房地产行业的超额利润不复存在。

　　钟伟认为，从中期来看，从今年到2015年房地产面临向下调整的压力。高位平台逐级滑落，我们认为去年第二季度已经是改革开放以来房地产最红火的一个季度。今后将会逐级滑落。原因一是不少人对房价上涨预期发生了改变。第二个因素是非常重要的利率市场化，以前银行所给你的利率通货膨胀都跑不过，现在金融体制改革之后，你的金融收益比以前提高了，而房价涨幅还不如信托、理财、企业内部集资。这将会迫使市场对不合理的房价租售比进行强行修正。从而引发投资需求渐渐离开中国房地产市场。

　　从长期来看，房地产是一个相对稳健的行业，但在这个行业当中并不会诞生更多的富翁。钟伟认为，按照中国城镇现有不到3亿套住宅，更新改造率2%左右计算，中国未来住宅的需求量每年稳定在1000万到1200万套。

　　简单买地盖楼模式不可持续

　　钟伟认为，简单的买地盖楼，卖掉这种模式在面临挑战，其中这几年地产加产业的模式特别令人欣慰。地产加产业主要有两种指向。第一种指向是地产加复合型的物流，这种物流城的建设比建筑综合体更复杂，上海虹桥交通枢纽项目建设，这是综合了会展、制造业、配套服务业、物流业、保税空港以及海陆空一体和市政的城铁、磁悬浮等等接轨的大型交通枢纽，正在形成当中。这种物流是纽带但复合了七八种业态放在里面的物流城物流港操作难度非常大，建设周期又长，但是有可能取得成功。

　　另一种物流加地产的模式，比如复星实业所推出的蜂巢模式。蜂巢模式已经在上海、青岛和海南有所落地。郑州作为交通便利化程度极高，受到北京京津冀一体化辐射最强的一个区域，在物流加地产这个方面可能会有比较大的作为空间。

　　另外一个地产指向是地产加旅游，这个旅游不是人造景观，而是自然景观。不可复制的自然景观有可能加上地产之后会给我们带来中长期的回报。在两三年前王健林开发长白山的时候，那么冷的地方，那么艰苦的施工条件在那儿砸下去几百亿值得吗?现在回过头来看，长白山自然资源的不可复制性和对客流的号召能力是无人能比的。持有值得持有的项目，是地产的第二种转型。

　　地产第三种转型适合中小开发企业，是到海外投资。到北美也好，到欧洲也好。房地产还是有一定容量的。但那个市场的容量并不适合像恒大、万科这样的规模化、工业化的建筑，恰恰是比较适合资本金只有几亿，十几亿的中小开发商拿一块地充分挖掘地块价值。这是房地产的转型所必须面临的事情。