二十家标杆房企拿地节奏放缓 5月拿地额同比降八成

    悲观情绪似乎正在成为房企的主旋律，在刚刚过去的5月，20家标杆房企拿地金额达71.28亿元，而去年同期这一数值为454.64亿元，下降超过八成，反映出房企对于未来两年内的楼市信心不足。北京中原地产数据显示，去年5月全国20强标杆房企拿地额高达455.8亿元，而在今年5月前半月，20强房企中，除万达以12亿元拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平方米的地块，以及保利、金地、恒大、碧桂园等企业有小规模拿地外，其他15家房企在5月均无斩获。而与去年同期“高价地”频现的盛况不可同日而语。

　　土地市场下滑

　　事实上，今年开年以来，土地市场依然亢奋。数据显示，一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%。其中一季度一线城市土地出让金收入为1754亿元，相当于去年全年成交额的35%。

　　统计显示，整个一季度开发商在土地市场的活跃程度仍然好于去年同期，今年一季度各家地产企业仍然在土地市场上斥巨资拿地。土地市场的热情直到今年4月才开始正式消退。来自国家统计局的信息显示，在商品住宅销售面积下降5.7%的情况下，房地产开发企业的土地购置面积同比下降只有2.3%。

　　业内专家分析，一季度的“拿地潮”是去年末的延续。数据显示，截至2013年11月底，五大房企的土地消化周期为3.5-7.4年。其中，去年五大房企加大了一二线城市的布局，一二线城市拿地投入占比普遍高达八九成；进入2013年12月，中海、恒大在超额完成年度目标的情况下，拿地进入冲刺状态。

　　拿地潮或将结束

　　但值得注意的是，万科、绿地、保利等龙头房企在去年末拿地力度大幅减弱。根据监测，2013年12月1日-17日，万科零拿地；绿地以12.17亿元在上海浦东拿下1块地，金额仅为前11月拿地总额的2.4%；保利在成都、佛山、东莞、青岛4城市共拿5块地，但总金额只有17.74亿元，仅为前11月拿地总额的3.2%。

　　而这个趋势从今年前4月开始出现拐点，标杆房企出现愈加谨慎的态度，连续4月减少拿地额度。其中1月为600.99亿元，随后连续多月下降，2月拿地额为325.62亿元，3月254.54亿元，4月进一步下降到142.23亿元。而这一数字在5月则滑落至百亿元以内。

　　“这表明标杆房企对市场愈加谨慎”，北京中原地产首席分析师张大伟认为，“受宅地前期供应限制，5月热点地块大幅减少，加上开发商信心走弱，预计一线城市宅地市场将风光不再。同时，二线及三四线城市短期内亦难走出低迷行情。”

　　现金流承压

　　土地市场上的渐趋理性对应的是房企融资环境和负债状况的进一步恶化。北京中原地产数据显示，今年前4月国内房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

　　另外，上市房企的资产收益率出现明显下滑。沪深上市房地产公司及内地在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平。同时，上市房企负债也有走高趋势。

　　拿地日趋谨慎

　　业内人士指出，土地成交下降不排除各地政府通过人为控制出让节奏因素。但企业自身在前期土地市场上的透支，应该是当前谨慎拿地的关键因素。

　　高负债的背后是房企扩张的影子，此前一段时间内的多频次、高成本拿地也是加剧企业现金流紧张的主要原因。北京中原地产市场研究院提供的统计数据显示，2013年下半年来，在全国一二线合计40个城市中出现了总价及单价“高价地”60块。

　　虽然2013年上市房企业绩持续上升，沪深上市房地产公司以及内地在港上市房企营业收入均值同比增长均超过三成，不过业绩分化加速。

　　相关机构统计数据显示，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报，有61家公司利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放的动能已明显减弱。117家房企合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元出现明显下滑。