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房地产调控短期难以放松 6月房企出海融资明显再提速

大连房地产网-房掌柜 2019-06-27 14:17:05来源:房掌柜 整理
[摘要]境外融资难以覆盖其融资需求,房企资金链面临严峻考验

  5月上旬以来,监管部门数次表态房地产业高杠杆不可持续,涉房贷款监管保持高压态势。在此背景下,5月房企融资数据急跌。据同策研究院数据显示,当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元,刷新2018年10月的392.65亿元,成为2017年以来监测房企融资金额最低值。这一数字较4月融资金额环比下滑52.07%,较今年3月1024.2亿元的高点下滑幅度高达64.07%。

  业内人士表示,我国房地产调控短期内难以放松,涉房融资收紧或维持较长时间。当前房企加快境外发债以补充资金需求,但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说,境外融资难以覆盖其融资需求,房企资金链面临严峻考验。

  层层筑牢风控线

  时隔一年半,泰禾集团董事长黄其森终于现身媒体的视野。他率领的泰禾,曾以“地王收割机”和“院子”系豪宅产品闻名,但过去一段时间却因资金链问题站上舆论风暴中心。

  2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻,在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上,泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是,与100多家金融机构合作,“谁给的利率低,我就给谁做。”

  但2016年下半年起,房地产市场遭遇调控加码,激进囤下的高价地块去化艰难;随后地产金融又面临“控制杠杆”的严监管。“从2016年下半年到现在,不要说拿地王,公开市场我几乎都不去了,这几年就靠合作、并购了。”黄其森说。

  “攻城略地”的背后,向来离不开融资“输血”。泰禾在拿地战略上的前后改变,是过往四年土拍市场及融资环境的折射,也是企业经营风险的一个观察维度。

  从2019年4月份开始,房地产市场又掀起新一轮土拍热潮。中原地产研究中心发布的数据显示,截至6月17日,全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿元,同比上涨了20.7%,杭州、苏州、天津、武汉等热点二线城市在这一轮卖地中领跑。

  房企拿地的势头更是有增无减,截至5月20日,已经有31家房企拿地过百亿,其中13家拿地甚至超过200亿元。

  房地产融资规模小幅上升是此轮土拍升温的一个主要原因。国家统计局数据显示,今年1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%。

  张宇所在的银行,房地产大类的贷款占比高达50%-60%。“上半年还未结束,我们行房地产类贷款已经爆表。这导致我们下半年的房地产大类贷款额度进一步缩减,只能重点推非房类贷款了。”他表示。

  越来越多维度的风险点被暴露到聚光灯之下,尽管始终处于严监管状态,但从地方政府到交易所再到监管层,还是层层着手,进一步筑牢房地产内部那道风险防控线。

  境内融资或收紧

  中原地产首席分析师张大伟表示,2019年1-5月份,房地产企业融资规模整体较大,融资利率整体较低,两位数利率融资非常少。一方面缓解了偿债等资金链压力,另一方面也为加速拿地打下基础。5月下旬以来,随着境内融资收紧,海外融资规模增加,成本也随之攀升。预计下半年融资难度会进一步增加,政策面有望进一步收紧。

  克而瑞研究报告显示,2019年5月17日,银保监会网站发文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,信托贷款余额经历3月份短暂反弹后于5月再次回落。

  诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示,今年以来,多数上市房企提高了拿地速度和力度,一二线热点城市布局力度较大。加速拿地必然会导致房企融资增加。目前,房地产市场调控力度依然较大,为防止房地产市场再度升温,境内融资渠道有收紧的趋势。叠加房企偿债高峰期来临,海外融资成为多数房企的备选方案,以此缓解资金紧张问题。

  针对房地产市场下半年的走势,段雨桐预计,融资方面还是会维持收紧态势,短期内不太可能会有很大的放松。对于拿地来讲,行业头部房企近期拿地比较积极,原因一是由于可售库存低,需要补货,二是目前拿地的成本相对而言是比较低的。而且中小型房企由于资金问题拿地速度会有所下降。综合来看,2019年第三季度房企拿地对保持一定的热度,第四季度可能会有所降温。

  加速海外发债“远水难解近渴”

  当前,市场高度关注负债居高不下、进入集中还款期的房企,能否如约完成还款。

  随着年报相继披露,目前已有金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函,涉及多项财务数据,尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。

  WIND统计数据显示,截至2019年一季度,136家上市房企中38家房企资产负债率超过80%,占比27.9%,11家资产负债率超过85%。其中,*ST华业资产负债率99.18%,鲁商置业资产负债率94.06%,中南建设资产负债率91.56%,天津松江资产负债率90.07%。

  张大伟说,一方面国内融资承压,另一方面后期可预期资金压力不减,众房企未雨绸缪抓紧海外融资。据悉,华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企相继开启在海外“补血”的工作。WIND统计数据显示,今年以来,内地房企在海外已发行了87支债券,合计融资352.14亿美元,约合人民币超过2400亿元,无论是数量还是规模较去年均有不小的增长。去年同期,内地房企发行了63支海外债券,累计融资272.65亿美元。

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责任编辑:刘锦玲

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