房价数据已背离楼市真相 70城数据不能反映市场

　　作为官方唯一的房价发布平台，国家统计局每月发布的70大中城市房价数据颇受外界关注。对于2014年全国房价走势，多数机构都做出了“稳中有升”的判断。但不断披露的“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”等案例说明，在许多区域，供大于求的风险在不断积聚、迅速膨胀。在房地产市场愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映整体市场的走势，甚至出现了明显背离。正视房价数据背后的楼市真相，形成对房地产行业发展前景更客观的预期，是包括房地产商和拟购房群体在内的社会各界都亟须面对的现实问题。

　　价格信号是指导商品投资和消费的重要依据。当商品价格出现上涨或明确的上涨预期时，往往是追加投资的重要信号，反之亦然。房地产业的发展依托城镇化大背景，行业具有稳定而高昂的投资回报率，令很多社会资本趋之若鹜。与其他类型商品相比，房屋不仅有着消费功能，更具投资品属性。因此，房价变化已成为整个社会最敏感的神经。

　　综合国家统计局数据可发现，在最近48个月里（2009年1月至2013年12月），全国70个大中城市的新建住宅平均价格只有11个月出现环比下跌。在其余的37个月中，上述指标保持持平或增长，且涨幅远大于跌幅。其中，自2012年7月以来，上述指标已连续18个月保持上涨。房价的持续上涨虽令购房者怨声载道，但按照惯常的市场逻辑，也是追加投资的好时机。近期市场频繁出现的“高价地”，不仅是高房价信号刺激的结果，也反过来对房价起到助推作用。

　　但当前的房地产市场，真的需要那么多投资吗？近年来，一些三四线城市因大规模推进房地产开发而导致房屋过剩，“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”的案例不断见诸报端。对于这些为数不少的城市而言，真正需要的显然不是追加投资，而是促进消化库存。

　　由于经济发展水平和城市资源分配的不均衡，我国房地产市场表现出越来越显著的区域差异特征。一线城市和热点二线城市的吸引力大，房屋供应相对不足，房价上涨压力较大；广大三四线城市市场规模小，且产业支撑的缺乏导致人口聚集程度低，房屋消化困难，房价也陷入滞涨。

　　在这种情况下，以70个大中城市房价变化作为依据，并对市场行动做出判断，显然已不合时宜。

　　我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市，这些城市的地理条件、资源禀赋、经济水平、人口基础各不相同，决定了其房地产市场形态也千差万别。当前纳入官方房价统计的70个大中城市，虽然覆盖了大部分省份，但就城市规模而言，已不具备反映整体市场形势的样本价值。这其中反映出的问题，非常值得我们重视。

　　房地产市场是区域市场，总体的房价变化无法反映区域市场形势。对于市场参与者来说，要真正了解市场，需结合区域发展的各项政策和房地产投资、在建规模、供地情况等指标，对市场的供需形势做出判断。

　　对于未纳入房价统计的广大中小城市而言，单个城市的市场容量并不大，但其总体规模却相当可观。缺乏这个庞大市场的数据，无疑是统计中的一大缺陷。对此，作为完善房地产调控的重要基础体系，个人住房信息系统、不动产登记系统等的建设和联网必须加快，从而获取更为全面和准确的数据信息。

　　另外，在条件允许的情况下，可考虑扩大房价数据的样本范畴，将更多有代表性的中小城市房价变动情况纳入统计和发布范围，避免数据样本的片面性。

　　“行政化手段逐退、市场机制主导”是未来房地产市场调控的大方向，但实现“市场主导”的前提，必须是信息的对称。房价作为房地产市场的重要信息，需要保持完整性和典型性，从而更为客观地反映市场现实。但与此同时，房价只是单一指标，只有透过房价表象，回归市场供需的基本面，才有助于对市场做出准确的判断。