2019年房地产销售以“淡季”为主 市场凉意征兆尽显

主持人左永刚：2018年房地产市场分化趋势有所加深，市场凉意征兆尽显，同时也出现了土地溢价率有所降低，土地流拍数量增多等情况。业内人士预计2019年房地产销售以“淡季”为主。　

　　近两年多来，房地产市场调控政策取得了较为明显的成效。昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，从国家统计局发布的70城二手住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比情况来看，8月份可以说是年内房价的最高点，之后便呈现下降趋势。总的来看，无论是一二线城市还是三四线城市，房价涨幅都在第四季度开始收窄。

　　“究其原因，一是7月底中央政治局会议提出‘坚决遏制房价上涨’后，市场预期由慢涨转为下跌；二是8月份开始，部分城市棚改货币化安置方式逐步退出，使得三四线城市房价上涨预期加速回落。”李赫预计，2019年三四线城市房价的下行压力会进一步加大。

　　除了销售价格进一步回落外，2018年全国商品住宅销售面积和销售金额增速也从9月份开始呈现放缓态势。

　　数据显示，今年前11个月，商品房销售面积仅为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比前10个月回落0.8个百分点；商品房销售额为129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，一线城市成交面积下滑相对有限，二线城市成交面积在11月份略有明显反弹，三四线城市涨幅收窄较为明显。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时分析认为，总的来看，目前二线城市在供求两端都保持着较高的水平，而三四线城市受“去库存”任务基本完成以及棚改政策调整因素影响，市场预期在逐步发生改变。基于此，预计2019年一线城市将呈现价格稳定但成交量下滑的局面，二线城市分化态势会更为明显，对于三四线城市来说，在2019年的变化或更加明显，尤其是已经完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量或迎来进一步下降。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，用“冰火两重天”来形容2018年房地产市场，似乎一点也不为过。上半年，虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。然而步入下半年，市场凉意征兆尽显，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足等，这一系列现象都预示着楼市迎来自身的调整期。

　　展望2019年，杨科伟预计，房地产销售以“淡季”为主。

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　　今日，深圳市罗湖区一手盘实地·剑兰郡发文宣布元旦后上调房价每套50万以上。

　　根据公告显示，实地集团2018年全年销售目标达成。鉴于近期市场回暖、菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、珠海降低购房门槛、深圳下调首套房利率、央行数千亿资金流入市场、北京豪宅+别墅大幅度成交六重利好政策释放，各地房地产政策提振势头明朗。经集团研究决定，实地·深圳剑兰郡项目于2019年1月1日起，全面提升销售价格，视具体情况上调50万/每套以上。

　　据记者了解，实地·深圳剑兰郡在今年9月份备案，备案价格在7万——7.5万之间。由于目前主要房型的建筑面积在67平——89平之间，总价在490万——690万。元旦调价后，意味着总价将上涨7%——10%左右。

　　基金君随后致电了该公司，销售人员确认了涨价一事。

　　深圳一位地产相关人士谈到，一手房限价，今年下半年一手房销售远高于二手房。一般来说，开发商为了回笼资金，在年底不会涨价，备案多少钱就卖多少钱。过完年，现金流足够了，开发商不着急卖出，就会压着房子慢慢卖。

　　“就深圳地区来说，临深片区30万人限购解禁，香港人在深圳居住满六个月就可以在深圳买房。”从事地产行业多年的人士表示，此外，2019年1月1日开始首套房可抵扣个税，这对深圳地区楼市来说都是利好，开发商逐步提价。

　　此外，他还特别提到，一家开发商开始涨价以后，不排除还会有其他开发商跟风涨价。

　　一位碧桂园工作人员也告诉记者，一线城市房价整体是比较稳的，确实有个别开放商做了个别调整。“我们没有涨价，只是没有折扣了。”

　　中央工作经济会议定调：“因城施策”

　　责任主体在城市政府

　　在前不久的中央经济会议上，对楼市的改革也有专门的一段表述：

　　构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　在坚持“房住不炒”定位的同时，与2017年中央经济工作会议相比，楼市表述有三点差异，一是将“差别化调控”改为了“分类指导”；二是突出了城市政府主体责任；三是去掉了“发展住房租赁市场”的表述。

　　这也意味着地方政府被赋予在房地产上更多的责任。此前有个别城市出现了房地产调控政策的变化，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，调控的主体在地方政府，地方政策进行微调，体现地方对于出台调控政策有更大自主权。各地因城施策，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性。

　　楼市不平静

　　多地现“松绑”迹象

　　2018年以来，中央和地方对楼市调控始终保持高压态势，调控总次数超过400次，比2017年上涨80%。

　　然而，进入第四季度，越来越多的城市出现了楼市“松绑”的迹象。消息如烽火遍天吹角连营，限购、限贷、限售、限价的层层封印被一一揭开。

　　1、衡阳新建商品房限价政策

　　松绑之后又被取消

　　衡阳这事情说起来有点拗口，整个事情可以称之为《关于暂停执行<关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知>的通知》。

　　前不久，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》准备在2019年1月1日起暂停执行。

　　衡阳市发展改革委员会（简称发改委）与住建局于12月9日联合印发的最新政策显示，该市发改委和住建局于2017年12月15日联合下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》（以下简称《通知》）为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起，暂停执行上述《通知》。

　　也就是要取消限价了，这个第一枪取消限价，在市场上备受关注。

　　不过没多久之后，衡阳市政府出手，撤销了市发改委、市住建局联合发布的暂停新建商品房限价通知。

　　鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（衡发改价服【2018】45号），对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。

　　衡阳市委市政府将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控，以坚决的态度，坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展，维护广大群众的切身利益。

　　2、山东菏泽放松二手房限售

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　菏泽市住建局在随后回应中称，当地大量棚改货币化补偿的市民无法购买到合适住房，二手房交易价格也增长较快。根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，当地决定取消限制新购和二手住房转让期限规定。

　　3、广州正式放开公寓个人限购

　　12月19日晚上7点，广州市住建委官网挂出“红头文件”《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，确认个人可以购买公寓了。不过，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

　　4、深圳下调首套房利率

　　12月19日，中国证券报从深圳多家银行了解到，进入12月份，中行、建行、工行三大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%，包括交行、农行、招行也内的其他银行也在陆续跟进。

　　中行一位客户经理称，已经接到行里通知，将首套房利率由基准上浮15%下调至上浮10%。由于深圳楼市成交量下降，目前房贷额度比较宽松。

　　工行、建行网点客户经理证实，只要有购房资质和符合征信要求，近期申请的首套房贷款利率基本可以做到基准上浮10%。

　　另有多家银行在陆续跟进。

　　5、珠海限购放松，社保缴纳年限缩短

　　12月21日，有媒体报道，从珠海市住建局相关负责人处获悉，从今年10月22日开始，非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，按个人条件只需缴纳1个月、3个月、1年不等。由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。

　　6、杭州放宽购房社保限制！

　　12月21日，据钱江晚报报道，在杭州，日前社保补缴政策悄悄进行了微调，24个月内补缴不超过3个月无需提供情况说明和劳务合同。受益于社保补缴条件放松，将有更多外地户籍人士通过补缴社保的方式获得在杭购房资格。预料接下去还会有更多城市，结合当地房地产市场的最新变化，相应修正、调整原先的政策。

（房掌柜整理自证券日报、中国基金报）