房企上演高管离职潮 国内房地产行业或“凛冬将至”

　　“面对这种状况，我已经做了很多准备，包括考了很多证书，一旦公司有什么变化，要做好随时辞职的准备。”一位房企中层在谈到今年下半年以来的房企高管离职潮时对中国证券报记者这样表示。而刚刚过去的一周，便有融信中国、正荣地产、旭辉集团、俊发集团在内的四家房企发生高管离职。

　　业内人士指出，房企高管离职潮背后，折射的是国内房地产市场拐点已至，房企在销售压力之下走马换将的一种无奈。近年来，虽然各大房企纷纷加大转型力度，努力提升非房地产业务的收入占比。但是，面临突如而至的行业下行，在“远水解不了近渴”的情况下，战略收缩、开源节流成为很多房企的当务之急。

　　上演高管离职潮

　　最近一周，各大房企上演高管离职潮：11月12日，融信中国执行总裁吴剑确认离职;11月13日，正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任;11月14日，旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职;11月15日，俊发集团发布人事公告，称因长期在异地工作，不能兼顾家庭，张海民申请辞去总裁职务……

　　房企高管离职本属正常，特别是在前几年行业上行时期，各大房企通过高薪挖角以求快速扩张从而造成的高管跳槽非常常见。不过，在眼下国内房地产行业“凛冬将至”，又到年关保增长的关键阶段，房企高管集中出走折射出的却是行业下行背景下增长乏力，房企被迫走马换将的一种无奈。

　　“过去几年房企销售连创新高，很多房企动辄创出50%的高增长，一些房企甚至翻倍增长。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预期，会较前几年有一个非常大的变化。在这种背景下，一旦销售进度离全年的销售目标有非常大的差距，职业经理人的变动也会非常大。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

　　比如，孔鹏离职的背后，是旭辉北京区域销售额据称目前已完成70亿元，但离全年300亿元的目标相去甚远;而今年8月行政总裁曹舟南离职的绿城中国，前10月总合同销售金额约1154亿元，达标率仅为64.1%;今年销售目标为2000亿元，而上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团在下半年同样经历了人事动荡。

　　“销售额是最直观的一个指标，除此之外房企内部还有各种各样的指标，比如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资做得怎么样……这些都是考核职业经理人的具体指标，而行业下行的影响是综合的，有可能销售额达标了，但是融资指标没有完成，同样会造成高管的被迫离职。”某中小房企高管对中国证券报记者表示。

　　对此，某房地产研究院总监严跃进告诉中国证券报记者，“国内房地产行业的降温未来一段时间预计不会结束，房企高管的动荡预计也会持续下去。”

　　房地产拐点已至

　　2012年，当万科表示房地产进入“白银时代”的时候，大多数人还认为这是杞人忧天。而当今年9月万科董事局主席郁亮表示房地产“转折实实在在到来了”，并打出“活下去”的口号时，没有人再认为这是危言耸听。

　　“国内房地产市场拐点已至，这已经成为全行业共识了，只是大家没有想到拐点会来得这么快。比如我们公司，前几年的时候扩张非常迅猛，在招拍挂市场上依靠杠杆资金无差别拿地，地块性质、所处位置可以说是一概不管。但今年行业突然下行，压力马上就来了。”上述中小房企高管告诉中国证券报记者。

　　拐点的到来，在近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据中已经显露端倪。其中，10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%，延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势，“金九银十”彻底失色。同时，投资和新开工增速也显著回落，10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2百分点至7.7%。

　　“拐点”二字，也意味着国内房地产市场的下行，并不是短期波动，而很可能成为长期趋势。日前，各大券商在预测2019年楼市的时候，悲观的论调充斥在字里行间。

　　其中，华泰证券认为，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。

　　中金公司的预测则更为悲观。其认为，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。

　　转型“远水难解近渴”

　　对于国内房地产市场拐点的到来，各大房企早有准备。

　　今年以来，各大房企掀起了更名潮：1月，朗诗地产更名为“朗诗集团”;3月，时代地产更名为“时代中国”;5月，中航地产更名为“中航善达”;7月，龙湖地产更名为“龙湖集团”;8月，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;合景泰富地产更名为“合景泰富集团”;9月，万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”……

　　更名潮折射的是房企转型的决心。以万科为例，自2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展。郁亮在今年的股东大会上就表示，“万科(未来)还是地产公司吗?不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。”

　　不过，从目前来看，非房地产业务在房企总体收入中的占比绝大多数不足10%，且大多数属于长远布局，利润率更是没法跟房地产业务相比。而眼下国内房地产拐点已经来临，“远水解不了近渴”的情况下，大多数遭遇压力的中小型房企的当务之急是收缩业务战线，开源节流，抵御行业寒冬。

　　比如，连续两年被评为“最佳雇主”的旭辉集团于11月初发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》，在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。例如，差旅费方面，要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准降低一个等级，明年差旅费人均降10%。

　　再比如华夏 幸福，最近一段时机，一是公司控股股东以137.7亿元的对价转让19.7%的股权，引入平安资管作为战略投资者;二是盘活存量土地，转让给万科70%左右的京津冀地区存量土地，一方面回收现金，另一方面分享开发收益;三是进行架构调整，比如将小镇业务和产业新城业务合并。

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　　在新的经济格局下，房地产企业不得不开始自我颠覆，通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营。

　　近三年房企掀起了更名潮，仅今年便有中骏置业、合景泰富、福星惠誉、保利地产等10余家企业相继宣布更名。2018年6月万科董事会主席郁亮也表示：万科未来不应该是地产公司，要把地产两字去掉。

　　更名只是表象，伴随的还有地产业务的剥离，以及纷纷选择多元化发展，谋求新的利润增长点。房企大转型背后，如何颠覆传统观念，打造新的盈利模式?又要面临哪些挑战?种种不确定因素叠加，都让这场转型大考难下定论。

　　纷纷更名

　　10月12日，中国奥园地产集团股份有限公司宣布，建议将公司中文名称由“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司”。中国奥园解释称，随着集团业务的进一步发展及扩大，董事会相信建议更改公司名称将为公司塑造全新的公司形象及身份，亦能更好反映公司的长远业务策略。

　　9月12日，保利地产发布公告，宣布将变更公司名称为保利发展控股集团股份有限公司(下称“保利发展”)。保利方面表示，为体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展，公司拟将名称变更为保利发展。但其也提示称，公司名称变更后仍以房地产开发经营为主，目前公司两翼业务收入比重仍较小，后续发展存在一定不确定性。据悉，目前保利发展房地产销售收入占比90.6%，两翼业务(综合服务与不动产金融)收入占比9.4%。

　　今年以来，已有10余家企业相继宣布更名。1月24日，力高地产更名为力高集团。2月22日，时代地产控股有限公司更名为时代中国控股有限公司。2月27日，大连万达商业地产股份有限公司更名为万达商业管理集团。5月10日，美的地产更名为美的置业集团。6月8日，龙湖地产有限公司更名为龙湖集团控股有限公司。6月19日，合景泰富地产控股有限公司更名为合景泰富集团控股有限公司。7月13日，中骏置业正式更名为中骏集团……

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者：“对于地产商来说，此类更名充分说明了一点，即此类地产企业正不断在向多元化、复合化方面发力。”

　　易居研究院智库中心总监严跃进告诉时代周报记者，从另一个角度看，也说明企业正面临一个瓶颈，主动更名是为了后续业务开拓的便利。

　　多元化

　　除了更名，亦有部分企业开始剥离地产业务。中天城投2017年4月便宣布更名为中天金融并开始转型。2017年8月中天金融宣布资产重组，直到2018年3月最终确定以246亿元向金世旗控股出售中天城投100%股权。在剥离地产业务的同时，中天金融在大金融产业方面则是加快布局，2017年11月宣布拟以不超过310亿元购买华夏人寿21%-25%的股权，从而成为华夏人寿的第一大股东。

　　除中天金融外，京粮控股则是出售了海南珠江物业98%股权;中航善达则是向保利地产转让了房地产开发业务，通过置出的方式纷纷剥离地产业务。除中小型房企外，万达也剥离了房地产业务，更名为万达商管。2017年7月万达将旗下13个文化旅游项目、73家酒店分别以438亿元、190亿元的价格出售给融创和富力，完成了“世纪交易”。2018年1月万达商管表示未来不再从事房地产开发，并于1-2年内消化地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业，从而实现尽快上市。

　　在剥离地产业务之外，更多的房企则是选择多元化发展，以谋求新的利润增长点。

　　比如特色小镇。政策春风下，特色小镇正逐步成为众多房企入局并争夺的下一个风口。据凤凰产业不完全统计，截至今年1月份，国内已有近50家品牌房企抢滩特色小镇。其中特色小镇被认为是城镇化的重要组成元素。

　　严跃进告诉时代周报记者，推进特色小镇发展，综合考虑了城镇化、民间资金的投资引导、文旅产业发展等因素，对于培育新产业和提升城镇居住品质有积极的意义。很多房企也积极参与此类项目，既看到了此类产业的市场机遇，也为其转型提供了一个较好的平台。

　　而在过去两年各大房企中期业绩会上，“长租公寓”成为关键词被密集提及。万科董事会主席郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一。截至2018年上半年末，万科泊寓业务已覆盖30个一线及二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。

　　同样布局该领域的还有合景泰富。合景泰富主席兼执行董事孔健岷在去年表示，未来两三年公司自有的土地储备中可以提供约2万间长租公寓，但也会通过租赁其他物业改造的方式来增加2万-3万间，预计未来总量可以达到4万-5万间，希望能够增加公司长期稳定的经营收入。

　　克而瑞指出，在行业集中度不断攀升的情况下，中小企业生存空间越来越窄，选择剥离地产业务寻求新的主营业务发展方向未尝不是一个选择。对于多数规模房企而言，去除地产标签，更多是一种企业定位的升级，是企业在新的行业环境下多元化发展的必然。预计还会有越来越多的房企将往综合业务方向发展，未来考验房企的将不仅仅是地产开发销售能力，运营能力也将是衡量房企发展的一项重要指标。

　　(房掌柜整理来源自中国证券报、时代周报)