银行非标业务回暖 房地产融资又见升温但仍是“大头”

　　传统且主要融资渠道受限后，房企开始寻求新的融资方式，如资产证券化产品借助政策利好迅速扩大。

　　天风证券研究数据显示，2018年上半年房地产企业共发行ABS产品超过900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

　　据记者不完全统计，今年以来大型房企已发行的ABS项目包括：碧桂园107亿元购房尾款ABS项目、恒大10亿元首期供应链ABS以及万科10.59亿元松花湖ABS项目。

　　9月7日，阳光城拟开展50亿元供应链ABS发行计划，雅居乐成功设立6.28亿元第四期供应链ABS。

　　严跃进告诉记者，“资产证券化产品一是得到政府各类文件的支持，证监会等金融监管机构也给予了支持;二是房企能通过这种模式回笼资金，参与热情很高。”

　　据悉，房企用于证券化的现金流主要有以下几种来源：房企对供应商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入(主要是住宅类)等。

　　张宏伟认为，“在房住不炒、租购并举的基调下，房地产ABS业务主要是面向长租公寓租赁市场，因此政策和市场层面都比较支持这类ABS产品。”

　　据天风证券估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约为3200亿元，占比为77%。从发行量看， 2016年发行量突破1000亿元，2017年发行量达1782亿元，2018年上半年发行量达953亿元。

　　房企为何纷纷青睐ABS产品?融资成本较低是主要因素。

　　今年7月，世茂集团成功发行的租赁储架式租金ABS项目票面利率为5.6%;而万科松花湖ABS项目加权发行利率仅为5.26%。

　　据悉，ABS项目发行利率与评级挂钩，而世贸集团和万科的ABS项目均为“AAA”评级。

　　融资成本方面，安信证券研报显示，多家房企的平均融资成本都在6%以上，其中恒大平均融资成本8.09%、中国奥园7.20%、阳光城7.08%等。

　　另据同策研究院监测显示，今年以来，融资成本最高的是一家国内大型开发企业发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

　　严跃进表示，ABS产品的本质是将企业未来的资金进行贴现，可以降低企业经营过程的压力。但总体而言，是否可以偿债有很多不确定性。

　　兴业研究在报告中称，房企供应链(保理融资)ABS以房企为核心付款方，拉长房企应付供应商账款期限，使得弹性债务刚性化，应警惕该类ABS存量规模较大的房企刚性债务变化。

　　品牌房企获倾斜

　　政策调控加压房地产，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，品牌房企获得更多倾斜。

　　2018年以来，品牌上市房企获大额授信额度。其中，泛海控股获民生银行116亿授信额度，华夏幸福获中信银行315亿元集团授信额度，当代置业获建设银行战略授信120亿元。

　　融资环境收紧之时，行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧，也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计加速提升。

　　海通证券研究报告显示，今年1~8月，龙头房企市占率相对2017年继续攀升，4家A股龙头房企市场销售金额占比为10.82%，销售面积占比为5.99%。TOP20房企销售金额占有房地产行业45.05%的市场份额，相对2017年继续上行。

　　为了摆脱融资困境，部分中小房企计划赴港IPO寻求融资。8月30日晚间，河南恒达集团(控股)有限公司在港交所递交了招股书。招股书显示，恒达2015年~2017年的合同销售额分别是9.62亿元、12亿元和22.6亿元，规模较小。

　　4月26日，上海一家中型房企大发地产也在港交所递交了上市申请。大发地产执行总裁廖鲁江曾表示，中型房企要想在未来活下来，必须加速进入千亿元俱乐部。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，中小房企将面临“生死劫”。2017年国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市陆续出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临困境，预计2018年还会出现多宗行业并购，中小企业被兼并。

    （房掌柜整理来自中国证券报、中国经营网）