银行非标业务回暖 房地产融资又见升温但仍是“大头”

　　武雯认为，银行非标投资会更趋规范化发展，更重视资本收益管理。根据存量业务基础，不同类型银行业务策略调整侧重点会有差异。对一些自营非标存量占比较高银行，后续这部分业务增速会显著放缓;此前本身对非标业务偏保守，在非标业务要求明确且自身资本较为充裕的银行可能会加大这部分配置力度。“随着资管子公司落地，银行需进一步明确战略定位和梳理跟银行自身的业务联动，在用好协同效应的同时还要充分发挥市场化优势，需进一步探索如何拓展非本行客户，解决在投研能力、人才队伍、激励机制等方面的问题。”

　　华泰证券分析人士在对比美国与中国“非标”投资差异后认为，权益类资产是广义非标资产发展主流方向。总结美国经验，非标作为重要资产类别，预计仍在银行系资管机构投资范围内。随着多层次资本市场发展，银行在非标投资领域的作用将有所削弱。“预计非标主要转型方向为股权化、期限长期化和管理专业化。”

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　　企业去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基调下，房地产开发企业融资渠道不断被压缩。

　　据不完全统计，今年4月以来，200多只、上千亿元债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及房地产业。融资渠道收紧后，房企发行公司债频繁失利。

　　与此同时，房企纷纷寻求创新型融资，其中发行ABS产品备受青睐。

　　境内外融资收紧

　　在房地产业，融资环境向来轻松的上半年，但今年却并不乐观。

　　据同策研究院监测统计，2018年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好过，境外发债监管趋严，房企承担债务能力将越来越有限。

　　同策研究院院长助理张宏伟告诉《中国经营报》记者：“基于楼市调控背景下，目前房企的整体融资情况，除了传统的开发贷和少量的信托，以及资产证券化以外，其他融资渠道都收缩得比较紧。”

　　今年国内已有多家房企的公司债发行受阻。仅6月，包括碧桂园、富力、合生创展、花样年、新城控股在内约10家房企，中止了公司债发行，总计规模接近500亿元;7月，美好置业集团宣布终止20亿元非公开债券发行;步入8月，富力地产60亿元、合生创展31亿元的发债申请均被终止。

　　据克而瑞地产研究中心统计数据显示，8月，受监测的85家房企累计融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%。其中，8月融资总量最高的企业为金科集团，融资总量82.4亿元，主要通过银行贷款、信托贷款及资管公司贷款等其他非标方式进行融资。

　　国内融资渠道收紧，境内发债监管趋严，房企不得不寻求海外融资，但同时也将面临过高的融资成本。今年初，包括碧桂园、时代地产、龙湖地产等多家房企发布了海外融资计划。

　　据统计，以公司债为例，2016年国内房企境外市场发行规模约为519.55亿元，2017年约为2559.5亿元，2018年上半年约为1074.97亿元。房企境外发债规模在2017年大幅增加，为2016年的5倍，今年上半年的发债金额约为去年的42%。

　　境外发债成为房企融资渠道的重要补充，但在加强外债风险防范的背景下，相关监管部门对境外发债的监管也趋严。

　　今年5月21日，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(以下简称《通知》)，国家发改委相关负责人介绍，该《通知》出台的主要背景是已注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。

　　另外，监管部门也正在积极引导规范房企境外发债资金投向。

　　安信证券认为，虽然海外债利率也有走弱的趋势，但考虑人民币汇率压力，房企在境内外的融资选择上，可能更倾向于境内。

　　易居研究院研究中心总监严跃进表示，对房企而言，境外融资要警惕融资成本相对偏高的风险。未来在租赁业务、棚改项目会有更多的发债机会。

　　同策研究院研究员陈朦朦也表示，房企的债务承受能力越来越有限。多家房企股权质押比例超过50%，逼近“雷区”警戒线。未来，房企可以通过寻求创新型融资，拓宽融资渠道，提高融资额度。