严控类住宅上海样本 土地出让生变开发商能力待考察

　　一场针对楼市规范的整肃，一次关于“抑制房地产投机炒作”的调查，一条由上海市政府官网发布的消息，一种在市场上存在了近20年的产品业态，一夜间，类住宅迎来了未来发展上的大转变。

　　“类住宅”，是一种将商业、办公规划性质用地改建成住宅形式的产品。4月21日，风暴来袭。上海政府公布了(2017)19号文《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(以下简称“《规定》”)。

　　近6000字的规定，核心的第九条和第十条细则，在生产和销售两端限制了上海“类住宅”在2017年4月10日至2022年3月31日期间内的生存空间：针对生产端，未来办公用地的出让合同中将会明确不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店;在销售端，办公、商业可售部分要以层为单元进行销售，这使得即便公寓式酒店被建造，但面向普通购房者的销售变得不可能。

　　彼时，上海住建委暂停146个疑似“类住宅”项目网签的事件引起关注。已售和在售的“类住宅”项目何去何从，规定出台后会给开发商带来怎样的转变，商业地产开发商又会如何应对等问题都成为了一个个巨大的悬念。

　　多家涉及“类住宅”项目的房企品牌部人士在接受时代周报记者采访时均称，旗下受到影响的项目占据整体比例较小，并不会对整体产生致命性影响，公司也在配合政府做好后续工作，而各家一致的呼声指向于后续进一步的整改细则出台。

　　另据时代周报记者多方了解，时隔近4月，尽管项目网签依旧亮“红灯”，但在银行贷款层面，对不少购买“类住宅”项目的业主们予以放行。

　　不过，政策的宽容度还在收紧。连续多日里，北京、广州也对“类住宅”祭出了监管的方案。

　　合理与不合理

　　产权年限只有40年或50年，不能落户，不能享受学区等住宅配套;首付比例达50%，最多贷款年限10年;水电气费高，税费贵，相比较普通住宅，此前的“类住宅”产品并不存在天然优势。

　　即便这样，“类住宅”也备受市场和开发商的追捧。

　　绿地集团董事长张玉良在今年年初接受媒体群访时给出了原因。他认为由于资源的错配，同一个地方住宅价格能高出商办价格80%，“(这)根本就不合理，但此前在市场导向的驱使下，开发企业没办法，拿的是办公性质，市场需要的是居住，那就改成居住。”

　　不限购不限贷是“类住宅”们的王牌卖点。调控升级后被挤出的住房需求，为其提供了滋生的土壤。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进以北京为例，公开了一组数据：自2008年以来，北京酒店式公寓市场规模总体一直处于扩大的态势，从2008年的1.2万套到2016年的4.2万套，一路攀升。这意味着，限购限贷每升级一次，此类产品的供应就会有一个上行。

　　政府监管的效应也在显现。按照同策咨询研究部数据显示，2017年2月，上海酒店式公寓连续两个月零供应，3月成交2.80万平米，环比、同比分别下滑20%、56%。

　　不过，截至目前，上海市已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右(约95公顷)。对比上海2016年商品住宅面积(含保障性住房面积)800公顷的计划供应面积，已经占了11.9%。

　　据时代周报记者了解，上海本次暂停网签是针对150平方米以下户型的“类住宅”项目，不过，当中也有无辜受到牵连的纯商办项目。

　　宝龙地产内部不愿具名人士对时代周报记者表示：“往往在一张预售证上不仅仅包含写字楼还会有例如餐饮的商业部分，这些大量的小面积商业、写字楼产品也会被一并被停止网签。”

　　事实上，在过去几年间，政府对“类住宅”有过警示。上海自2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》已经对公寓式办公建筑作过界定。对于这些“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”的建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。

　　只不过，这些要求都被部分开发商和购房者选择性地忽视。游走在灰色地带，“类住宅”们往往存在擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等不规范问题。

　　此前“类住宅”避开政府监管并不困难。一不愿具名的分析人士对时代周报记者作出了梳理：“因为项目的建管审验多数只验到主体竣工这一步，由建管质安部门主刀。而交房的审验一般由房管部门介入，以面积达标程度、维修资金收缴情况、物业配套达标程度等维度为考量，房管部门不查建设上的事，地产商就可以借中间的空档去整成‘类住宅’，照样拿到五证。”

　　但这一次，开发商也强烈感受到了政府的态度和决心。