冰冻地产：商品房成交面积周跌幅达44% 切勿低估时滞

　　火热的房地产市场遭遇了史上最严的调控——从需求端的限购、限贷到供给端的限改、限售，全方位的调控政策笼罩下，房地产市场炙热的流动性或将被冰冻。

　　长江证券(9.610, -0.09, -0.93%)的监测数据显示，4月第二周，全国30城市商品房成交面积为304万平方米，周跌幅达到44%。分城市来看，一线、二线城市成交量环比增速分别为-62%、-45%，显著弱于2016年同期，三线城市周增速环比也下滑51个百分点至-20%。

　　同时，全国土地市场也收缩显著。4月第二周，100个大中城市土地供应占地面积为308万平方米，周环比下降77%，交易量较2016年同期同比下降50%。土地挂牌价格周均价为1436元/平方米，周环比下降33%，成交价格显著弱于近年同期。

　　长江证券表示，前期一系列地产调控政策效果显现，或将是本轮地产周期转弱的一个重要节点。

　　本轮地产调控自2016年至今，延续收紧与去库存并存的思路，在逐级而下的渐进式调控下，经历了“一线收紧，集中东部”-“深入二线，扩散中部”-“深调一二线，下沉三四线”的三轮。而地产销售受调控政策影响也呈现三个阶段。

　　3月的系列调控以北京“3·17新政”为代表，地产调控政策进一步强化，许多城市的调控力度堪称“史上最严”，也成为本轮地产周期转弱的核心驱动，销量的大幅转弱或将是重要信号。

　　此前，国家统计局公布的3月份房地产相关数据显示，当月全国商品房销售额、销售面积分别为1.2万亿元、1.5亿平方米，分别同比上涨24.4%和14.7%;新开工面积1.4亿平方米，同比上升13.1%;开发投资额9438亿元，同比上升9.4%。

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇在新闻发布会上表示，从2016年9月30日以后，针对部分地区房价上涨的情况，地方政府相继出台了一些调控政策，2017年3月份，有些地方房价又出现了新一轮反弹，为了抑制房价的过快上涨和防范风险，又进一步增加了一些调控措施。因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的，对于整个经济，包括对房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

　　自2016年9月30日全国掀起一轮楼市调控至今，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次，调控范围从需求端的限购、限贷到供给端的限售、土地新政，且到目前为止，政策并没有停步的迹象。

　　调控蔓延全国

　　2016年10月份以来，各地纷纷出台调控政策，用以遏制房地产行业过热发展。

　　2017年“两会”上，中央层面对于房地产行业的表述，一方面是侧重长效机制建立，促进行业平稳发展;另一方面是强调因城施策，并继续去库存。虽然没有直接提及“房价”，但是，“引导房地产投资行为、合理引导预期”的定调，事实上已从侧面反映了政府对于地产的态度。

　　北京拉开了新一轮地产调控的大幕。自3月17日开始，北京市连续出台多项房地产调控政策，针对购房门槛、购房成本、产品类型、限购范围等一系列内容进行了调控和升级，并且严堵了通过离婚、通过企业炒房等政策漏洞，使得北京市场整体迎来了全国最严苛的政策环境。

　　进入4月份以来，调控之势迅速蔓延，各城市密集出台收紧的政策措施，包括原有调控政策力度加码、更多三四线城市和县级市加入调控行列，对于二手房市场特别是中介机构进行严厉的管控，在部分热点城市还推出了限改和限售的政策手段。

　　4月10日深夜，东莞限购再度升级，规定非当地户籍购房者购买首套房需提供两年内在当地逐月连缴1年的社保或个税证明，同时规定，东莞市内购房的(含新房和二手房)，须取得不动产权证满两年后方可上市交易。此次政策出台，是东莞继3月21日的“限价令”后再次升级的楼市调控政策。

　　同一日，河北承德市宣布将实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本市户籍的居民仅限购1套商品住房，且新购买的商品住房须取得不动产证满两年后方可转让。贷款方面，承德市户籍、非户籍居民家庭首套房首付款比例分别不低于30%、50%，二套房首付款比例分别不低于40%、50%，停止第3套及以上住房的个人贷款。

　　4月12日，佛山市住房公积金管理中心宣布，提高购买第二套住房公积金贷款利率，为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　4月14日，海南出台限购商品住宅政策。非本省户籍居民限购1套商品住宅，本省户籍居民家庭限购两套。居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满两年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　4月15日，河北雄安新区临时党委、筹委会发布文件，坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为，对炒房炒地、圈地囤地等行为，持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的，发现一起、查处一起，绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为，都将依法予以坚决纠正。

　　同一日，秦皇岛市政府出台关于加强房地产市场调控的意见，成为河北第七座住房限购城市。

　　据不完全统计，自3月17日以来，河北省已有石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山共七个区域发布楼市限购政策。

　　4月17日，兰州市公布了加强房地产市场调控的具体措施，对主城区实施区域限购，兰州市户籍家庭已有两套及两套以上住房的，不得在限购区域内再次购买住房;非兰州市户籍家庭有一套及一套以上住房的，不能在限购区域内再购房。同时，兰州市还明确在限购区域内执行差别化信贷政策。

　　自2016年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次，在出台限购、限贷常规调整政策的同时，部分城市更是祭出了大杀招——限售。

　　3月25日，厦门市对商品住宅出台了限售政策，标志着供给端楼市调控的展开。

　　厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满两年方可上市交易，这也是全国首个推出类似政策的城市。