冰冻地产：商品房成交面积周跌幅达44% 切勿低估时滞

　　随后在4月7日，北京市发布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

　　新计划下，北京住宅供地较之前版本上调至1200公顷，与2016年计划持平，其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷，商品住宅用地较原计划增长1.5倍，由 260公顷增加至 650公顷。

　　根据百城价格指数，北京新建住宅在过去5年价格上涨77%，在全国排名前列。尤其从2016年四季度以来，主流城市持续出台限购限贷政策，而北京市场逆势保持高热度，二手房市场量价齐升，至2017年3月份，北京二手房成交均价超过67000元/平米，2017年以来二手房价格涨幅超过北京和上海。

　　中信建投认为，近年来北京市场住宅价格保持高速增长除了经济保持稳步增长、人口的持续导入，更为重要的原因在于商品房新增供给的持续收缩。过去5年，北京市住宅用地实际供应面积5492公顷，且从2010年以来持续下降，供应计划完成率仅为74%。其中，2016年实际土地供应面积仅为470公顷，计划完成率不到30%。

　　住宅用地供给持续收缩带来了一二级两大市场的供不应求。土地市场方面，2016年，北京土地成交金额虽然同比下降60%，但是地王数量达到9个，平均溢价率31%，在全国排名第16 名;住宅市场方面，2016年，北京新房住宅成交11.5万套，同比增长25%，新房均价同比增长32%，创下历史新高。

　　而且，新房市场的供不应求还带来成交结构的变化，使得更多需求向商办类产品以及二手房转移。据中信建投统计，2016年、2017年，北京商住类产品成交占比超过65%，达到历史新高。2017年前3个月，二手房成交占比超过70%，远超过2016年同期水平，这些都是新增供应压缩带来的结果。

　　而增加供地正是稳定房地产市场的治本之策。增加住宅用地供应，有助于平抑一二线城市当前过快增长的房价，对促进市场长期健康稳定发展至关重要。

　　方正证券(8.430, 0.10, 1.20%)表示，虽然此前在多省份的供给侧改革文件中，已经出台过高库存地级市减少甚至停止供地的政策。但是此次两部委首次统一出台土地供应挂钩去化周期的政策，是在供给端建立长效机制的重要举措，也是房地产调控长效机制的破冰之举。

　　土地供应挂钩商品房消化周期，分级指导，能够确保库存基本稳定，需求端反向压制供给端，划定土地供应的规模。未来几年，这些政策将对改善土地市场供给弹性不足起到关键作用，更有利于供地节奏符合市场需求。

　　北京房地产政策是全国房地产政策的先导，北京去化周期并不是最低的，北京率先表态，预计各地也将迅速跟进，因地制宜出台土地供应计划。土地供应与去化周期挂钩的长效机制有望快速铺开：一线、热点二线、强三线有望增加土地供应计划，稳定市场预期;而高库存的三四线城市，房企拿地意愿不足，政府主动收缩供地计划，给去库存上了“双重险”。

　　华泰证券(16.970, 0.09, 0.53%)也认为，从历次房地产调控来看，各级政府控制房价过快上涨的政策主要侧重于对需求的抑制。通过“限购限贷”等需求侧政策，短期内能对房地产市场产生显著的“量缩价平”的影响，但长期来看，被压抑的需求依然存在，随着政策的放开，将会集中释放，继续推高房价。

　　本次土地供给政策对症下药，从根本上解决了供需问题，是房价过热的真正的解决之法。增加土地供给能够在一定程度上为需求端政策松绑，预计中长期来看，限购限贷政策会放开。

　　除了建立土地供给长效机制之外，本轮调控的“限改”和“限售”对于供给端的限制更为直接，也更为严厉。

　　限改比较常见的是商业办公用地改作居住用地使用，并最终以公寓的形式推出进入市场，即“商改住”。

　　在住房供给稀缺、或商办物业过剩的城市，“商改住”非常流行，甚至成为商办物业去库存的一种手段。

　　在本轮政策调控中，上海和北京均针对“商改住”出台了限制措施。上海是自2017年1月6日起暂停“商改住”类项目的网签，上海各个区内基本均已经严格执行;北京的政策则更为严厉，不仅严查“商改住”，并且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人，这既是“限改”、也是“限售”。

　　广东省虽然在前期出台的住房租赁相关文件中提到了“允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地”，但是，目前尚未看到具体操作标准和实际案例，同时，根据文件精神，即使改为住宅，大概率也只会允许出租而不会允许出售。

　　限售的核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限之后方可转让，限售可以极大遏制房地产炒作，被视为“斩断楼市流动性”的狠招。

　　目前，青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等城市都出台了限售的规定，各地政策细节略有区别。广发证券认为，限购限贷的严格落实已挤出了大部分投资性需求，因此，限售对于市场的影响主要体现为二手房供给的收缩。

　　业内人士表示，限购限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年，而限售则通常要2-3年左右。

　　相关数据显示，各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现，主要集中在2015年9月-2016年3月，这个阶段的成交量高峰基本已经过去;销售面积波谷自2016年6月开始出现，主要将集中在2016年10月-2017年10月，未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。现在各城市推出限售政策的时间恰与下行周期时间相匹配。

　　各热点城市政府在推出限购限贷令之后，又加上限售，其意图十分明显，就是想在降杠杆的同时，防止投机者大量抛售房源，给金融带来系统性风险。

　　地产还会好吗?

　　虽然房地产调控政策的严厉程度超过了2010-2011年周期，但高华证券认为，到目前为止，调控政策对房价的影响有限。

　　其原因在于：购房者在看到此前几轮调控周期过后房价持续上涨的走势之后信心愈发增强;供应减少;其他替代性投资渠道依然有限。高华证券认为，上述问题都没有快速解决的方案，预计调控将继续加码。

　　天风证券首席经济学家刘煜辉表示，对于本轮房地产调控不能简单地回看历史，没有什么可比性，它的重要前提已经发生了变化。前面几次房地产调控，都在人民币升值周期中，汇率没有问题，而这次的房地产调控事关整个国家的经济和金融安全，所以调控态度尤其坚决，各种政策齐下，把市场的流动性彻底打掉，冷却了下来。

　　刘煜辉表示，2017年可能真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点，一个拐点。

　　随着限购限贷等各种政策的发力，房地产市场的流动性缺失了，现在的价格，基本是靠只涨不跌的信仰在维持。但随着时间推移，特别是金融信用部门，一定会重估处在流动性耗散的资产价格。可能一年或一年半，越来越多的人会撤离，最终会影响到楼市价格。

　　按照刘煜辉的预计，如果快的话，到2017年二季度，房地产的开工面积可能就会跌到负值的区间。到三季度，有可能会跌到接近20%，整个房地产部门应该迅速在冷却。

　　刘煜辉还认为，控制流动性只是房地产市场调控的一个方面，更多的是要改变房子的属性——中央经济工作会议所明确的房地产发展方向，“房子是用来住的，不是用来炒的。”就是要改变过去房子资产本身的属性，要把它的金融属性降下来，未来可能很大程度上要借助公共政策的选择，如房地产税等。

　　即，当前房价进入了“闷骚”的状态。刘煜辉形容，就是这个市场没有流动性了，它的浇头迅速清淡下来，这种流动性的耗损或者流动性的丧失，随着时间的推移，一定会传染到资产的重估，资产未来的重估一定会考虑流动性的丧失和流动性耗损的状态。