《房企抢收成绩单》中国奥园：现金流骤降 土储支出365亿

导语：2020年上市房企的上半年业绩报告，在特殊的时代背景和前所未有的疫情冲击下，几乎无一例外的出现了业绩和利润的双降，以近乎裸泳的姿态呈现在公众面前。掌柜财经将重磅推出《房企抢收成绩单》解读系列，为大家呈现房企在市场逐渐恢复过程中努力抢收后的硬核数据，管中窥豹挖掘房企的真实底色与生存状态。

　　8月14日晚间，中国奥园（3883.HK）公布了上半年业绩。

　　2020上半年，营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%。毛利润为人民币82.8亿元，同比增长18%；毛利润率为29.3%。奥园中期业绩仍达成了稳步增长。

　　销售增长，盈利持续性强

　　回顾过去半年的房地产市场，多家房企表面平平，销售增速出现明显放缓，但是“千亿房企”奥园似乎交出一份还不错的答卷。

　　中报显示，截至2020年上半年，中国奥园实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认，盈利持续性强。

　　整体而言，中国奥园近年来的销售增长都呈现逆势而上的态势。

　　△中国奥园2016-2020年上半年合同销售金额及口径

　　中国奥园的营收及利润主要由物业开发板块贡献。今年前6个月，中国奥园实现合约销售额508.7亿元（权益比重约79%），稳居中国房地产企业销售榜单前30强。　　

　　2020年4～6月份，中国奥园的合约销售额环比增幅分别为20%、17%、72%；2020年5～7月份，中国奥园的合约销售额同比增幅则分别达到了2%、15%、43%。

　　截至今年7月末，中国奥园已累计实现合约销售额604.2亿元，全年目标完成率接近一半。据悉，中国奥园为2020年制定的预期销售目标为同比增长12%，即全年合约销售额将达到1322亿元。

　　多渠道获取土地 土地储备持续增长

　　今年上半年，中国奥园收购了京汉实业投资集团股份有限公司（000615.SZ，以下简称“京汉股份”）29.3%的股份（相当于京汉股份附带投票权股份比例29.99%），交易对价11.6亿元，并取得其实际控制权。

　　京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原等城市以及广东、河北等地，这将有利于丰富中国奥园的土地储备。

　　2020年上半年，中国奥园新增获取了44个房地产项目，可开发建筑面积约695万平方米（权益比重为76%），其中收并购项目占比63%，可售货值约为832亿元。　

　　中国奥园在今年上半年为新增获取土地储备支出接近265亿元，占当期合约销售额比例为52%。新增项目平均土地成本为3812元/平方米，地售比（当期地价占房价比重）约为38.3%，而整体土地储备的地售比则只有26.5%，更为上市公司保持高毛利率水平留足空间。

　　至2020年6月底，中国奥园合计拥有317个房地产项目，布局于90个境内外城市，土地储备总建筑面积达到了4874万平方米（权益占比为78%），总货值约为5015亿元。　　

　　此外，中国奥园还拥有超过50个城市更新项目，总规划建筑面积3058万平方米，规划可售面积约1759万平方米，其中粤港澳大湾区占比95%。

　　若计及城市更新项目的土地储备，中国奥园名下房地产项目的总货值将高达1.16万亿元，可满足上市公司未来4～5年内发展所需。

　　财务状况向好 手握694.4亿元现金资源

　　在不少房企选择谨慎拿地的背景下，中国奥园能够大手笔拿地的原因在于其拥有良好的财务状况。

　　截至上半年末，中国奥园的净负债率为79.8%，远低于行业高位水平。与此同时，他们的银行结余及现金为694.4亿元，不仅远超下半年到期的200多亿元债务，而且是其475亿元短期借贷总额的1.5倍，并无短期偿债压力。

　　值得一提的是，中国奥园境内外融资表现较为出色。2020年2月发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本；7月发行4.6亿美元2024年到期6.35%境外债。期内，完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与。

　　境内发债方面，2020年2、8月，中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。

　　另外，今年上半年中国奥园继续加强了销售回款，并得以储备了充裕的现金资源。

　　中国奥园在今年前6个月实现合约销售额508.7亿元，现金回款457.8亿元，其销售回款率则达到了90%左右。

　　截至2020年6月末，中国奥园持有的现金资源达到了694.4亿元，较年初的680.6亿元继续有所增加。

结语：作为粤港澳四小龙之首，中国奥园在2020年上半年业绩，不仅克服了疫情爆发、宏观环境复杂多变的情况，还实现了物业合同销售及经营业绩稳健增长，利润率保持稳定。而且收并购拿地能力的提高与新增土储规模上升，让其在房地产行业的下半场，更具穿越周期能力。