2017年房价或将会创新高 4种极端情况才会崩盘

　　有人说，当下中国社会划分为两个阶级，有房阶级和无房阶级。自本轮调控以来，唱衰房地产已成常态，甚至是一种政治正确。但从历史经验看，以往每次调控后楼市往往迎来更大上涨，令众多踏空者扼腕叹息。所以，面对当前“楼市顶部成型拐点已显”的论断，刚需一族内心是纠结和不安的，万一又涨了，那买房就要等到猴年马月了。

　　面对房地产的重重迷雾，投资者的雾里看花，著名地产专家谢逸枫做了《2017十问中国楼市》的直播，一共18个问题，干货满满，思考多多，值得买房族好好细读!

　　直播实录

　　房地产调控后，对刚需一族入市有什么建议?房价会跌吗?

　　谢逸枫：我的建议就是年底抄底是好时机，尤其是对刚需族。现在房贷、利率，包括首付都相对更低，如果要等到一两年之后，房贷首付跟利息提高完后，刚需一族想买房难度会加大。

　　现在房贷成本已有上涨的迹象，所以对于刚需一族，拖延的时间越长，持有成本就越高。而且买房压力就越大，因此，对于刚需一族，越早买房越有利，否则，可能还得等上十几二十年。在房地产行业有句话，叫今年不买房白干10年，这里面包括三个因素，一是人民币贬值，二是持有成本上升，三是房价上涨难扭转，综合这个几个因素，明年是买房的好时机，不然就得等20年。

　　房地产在中国经济中到底是支柱还是配角?

　　谢逸枫：从国家统计局数据看，今年前三季度房地产对经济贡献是8%，创2014年以来最高点。作为对比，美国房地产对经济贡献率是12%，现在中国直接贡献是8%，如果算上间接的产业链全部加起来，对经济贡献是达到20%以上，这是中国任何一个其它产业达不到的。因此从贡献率来讲，房地产业是当之无愧的支柱产业，绝对不是配角，也不是小三，而且也不是丫头，是真正的主角，是支柱产业。

　　从政策来看，2003年国家已经把房地产定位为支柱产业，这些年已经有所淡化，但是事实上，房地产对宏观经济贡献率包括对拉动的内需，能够表明它就是支柱产业。

　　从创造财富来看，房地产对企业对居民创造的财富是最高的，中国家庭资产里面70%以上都是不动产，不动产里面主要是有房子，再有是土地，那么还有少部分是整个房地产股权。财富增长靠房地产，肯定证明房地产就是支柱产业。

　　经过多年高速发展，房地产是否还处于黄金时代?

　　谢逸枫：目前中国房地产业依然是黄金时代，主要有四个标准。一是房价更高，今年全国房价同比上涨达10%以上，从热点城市前十月房价涨幅翻倍的达到达到60%，从房价涨幅来看，中国房产还是黄金周。二是行业利润维持高位。房地产今年毛利润相比过去几年有所下跌，但整体利润绝对高于其它行业。三是成交量处于高位。今年房地产成交量对比过去几年，还是个历史的高位，从成交金额看，今年可能会突破10多万亿以上，达到新高点。四是房企销售额高涨。今年销售千亿的房企会达到10家以上，而3000亿会达到3到4家，这是很惊人的数字，说明行业还在快速发展。

　　从这几大因素看，房地产还是黄金时代不是白银时代，目前来看，房地产上涨周琪琪还没走完，一个因素是目前人口增长还是非常快，尤其是二孩政策放开以后的话，未来住房需求会非常巨大，房地产还是未来的居民首要配置资产，也经济、财富的增长点。

　　房价越涨越高，有没有导致崩盘可能?

　　谢逸枫：判断房地产有没有泡沫?按照国际通行的标准，第一个是房价收入比，第二个是控制力，三是房地产的总值，还有一个因素就是利用能力。

　　按照目前房价收入比完全讲不清楚，并不能说明房地产有泡沫，原因就在于房价收入比统计，跟居民收入统计，中国跟美国跟香港其他国家并不一样，包括空置率等指标，计算方式都不一样，这样很难判断房价到底有没有泡沫。

　　目前看，中国房地产总体上没有泡沫，但个别城市有泡沫。我们讲的这个泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地价太高，这个就可能会有泡沫存在。第二个是政策泡沫，这个2002年到现在，有6轮的房地产调控，其中有3轮是收紧型调控，这个调控政策组里面的话可能就会有泡沫。第三个是库存泡沫。现在真正的房地产泡沫化讲的是库存泡沫，目前一二线城市基本上是没有泡沫，而三四线中的部分城市有泡沫存在。从严格意义上讲，房地产泡沫都不叫泡沫，应该叫资产泡沫，但是并不意味着房地产就会崩盘。

　　有四个因素会导致崩盘，一是战争，这个目前出现的可能性很小;二是经济危机。从全年看，今年的宏观经济增长是6.7，那么明年的话可能在6.6左右。因此中国不会爆发有经济危机的条件。三是爆发国际性的金融危机。比如像1997年东南亚金融风暴;第四个是房地产业全面停止贷款，比如个人住房贷款，还有房产开发贷款，地产开发贷款。除非这4种因素出现，那么房产才会有崩盘的可能性。

　　在本轮严厉调控后，会不会迎不会新一轮调整周期?

　　谢逸枫：目前房地产调整期并没有到来，今年房价上涨比较快速，所以说不叫调整期，最多算波动期。只要是政策没有办法烫平供求关系，那么波动期就会存在，房价还会上涨。从目前，房地产波动期很快会结束，可能会在2018年之前，而2018年可能会迎来新一轮的房价上行期。

　　这轮房地产调控会带来哪些影响?

　　谢逸枫：按照目前情况来看，这轮调控最多持续到2017年，最长在2018年上半年就会结束。因为，目前中国经济不允许房地产大起大落，这样对中国宏观经济影响特别巨大。

　　从房地产开发周期来看，高价地未来1到2年必须要出手，如果调控持续太久，高价地会非常危险，从这个角度，也不允许房地产波动周期那么长;此外，从国家土地财政政策看，税收等也不允许调控那么长时间。综合以上，这轮调控最快在2017年年底，最长在2018年上半年会结束。