2017年房价或将会创新高 4种极端情况才会崩盘

　　谢逸枫：降房价太难了，调控的目的不是为了降房价，而是为了控制房价上升幅度，控制这个房价波动，因此调控目的它不是降房价，是为了控制房价涨幅控制波动。

　　从目前调控来看，热点城市房价上涨有所收窄，但二线城市的房价又开始抬头了，有部分三线城市房价也开始上涨。现在的调控只能解决单个城市房价上涨的问题，但是解决不了全国房价的问题，只能说是这个调控是短期的行为。总之，就是的调控短期能够抑制房价上涨过快，但是解决不了长期房价上涨的问题。

　　热点城市的房价，它还是最抗跌的，可不可以这么理解?

　　谢逸枫：确实，目前一线城市房价最抗跌，原因是其集中了全国最多的资源，最好的公共服务。而且这些城市土地供应持续不足，库存不足。目前来看，一线城市最关键的是要如何去补库存。主要有几个方法，一是小产权房直接转变为这个商品房，小产权房用地转变为这个新增建设住宅用地;二是加快城市的更新。三是工业用地转变成这个商业或者是住宅用地。

　　只要是供不应求，一二线城市越调控房价可能就越会上涨，而且调控反而会增加整个房价的抵抗力，就是你越调它会越涨，一二线城市房价为何抗跌，不仅仅是因为供求矛盾比较突出，关键是这个资源配置太好了。

　　今年各地出现不少“地王” 为何高价地频出?

　　谢逸枫：这一轮地王频现，主要五大因素导致。一是目前的经济不景气，只有靠房地产，而房地产里面最主要的要素就是土地。没有土地的话就不可能有房地产。二是从土地制度来看，目前的土地招标化制度，以及这个地方政府的土地供应模式，一定会产生高地价。三是跟地方政府供应节奏有关，目前各大城市的土地资源非常稀缺，而且是大城市的土地供应量非常有限，新增土地的储备非常少，所以在这种情况下供不应求，肯定会出现高地价;四是目前在房价构成中，土地最值钱，导致土地升值预期强烈。五是房企不缺钱，多数房企处于补仓期，他们还要去拿地。这几个因素导致了高价低为何这么多，房企为什么要去冒险去抢?

　　当地王遇到房价调控，房企会不会被套牢在高位?

　　谢逸枫：高地价成就高楼价是必然的，不可避免的，因为房价中50%左右是地价成本。但从以往看，比如像在2007年，包括2010年，2015年出现这么多地王，但在今年都解套了。总之，房企和地方政府有很多方法让地王解套，比如继续推出新地王，或延长开发周期，调整地王土地规划，或提高容积率，扩大可销售面积。

　　地王对周边楼盘价格刺激明显，这个能持久吗?

　　谢逸枫：地王的出现，对周边楼盘的确有刺的作用。但是这是短期的。长期来看，还是要看整个规划配套的落实，人口增长以及这个基础设施完善。因此，地王会对周边区域形成短期刺激效果。但是，地王数量越多，可能持续的时间会越长，单个的话，对房价刺激的时间越短。

　　请您预测一下，明年中国房价的走向?

　　谢逸枫：我相信中国房价年年高涨，而明年房价会涨得最凶猛。主要原因有这么几个层面。一是经济层面，经济不好的话，房价一定会涨，原因在于房地产是支柱产业，也是拉动宏观经济的火车头，驱动器。二是货币超发，信贷猛增，今年个人贷款达到四五万亿，增长非常快速。三是供不应求，过去几年热点城市土地供应量都是保持着30%到40负增长，稀缺性导致了房价暴涨，连年高涨。四是目前的居民财富，集中在房地产，集中在不动产，不断的有人去买房子，尤其是富人。他只能买土地买房子，来保证财富不会贬值，比如你今年买了房子，明年可能就赚了几百万，就是这个可能性。但是股票对于大众来讲是不太可能的。五是目前一线城市集中了太多公共资源，目前多数的钱都集中在一线城市房地产市场。

　　对于明年房地产市场，我有这么几个判断，一是全国房价总体保持着上涨趋势，一二线热点城市房价还会涨，还会创新高，但是涨幅相比今年会回落。而非热点的二线城市的房价，可能会有一个创新高，可能会炒的比2015年，涨到2016年还更高。而部分三四线城市，在完成去库存后，房价可能会有新一轮的上涨。

　　因此总体来判断的话，明年房价还会上涨，但是涨幅会有回落，一二线城市房价还会创新高，非热点二线城市还会是新一轮上涨。而部分三线城市去库存完成了房价可能会出现高涨，四线城市去库存房价会出现止跌，下一轮房价上涨的至高点，可能会超过今年。

　　有网友提问，现在对楼市走势分化较大，你对拐点论怎么看?

　　谢逸枫：目前房价不能说是拐点，只能说是逐步回落的过程，是曲线的波动。比如深圳，11月房价环比下跌1.1%，但是同比还保持着20%以上高增长速度，所以圳房价实际上并没有下跌，它只是结构性因素引起的供应量减少，成交量减少而已。只要房子卖不出去了，或者没有成交量，这个可能才真的是拐点。

　　目前来看，房价还在涨，只不过涨幅变慢了，而且这个是调控的结结果，就是保证房价平稳上涨，控制房价涨幅有波动。

　　说说房产税，会不会成为房价的一个杀手锏?

　　谢逸枫：按照目前的条件，房地产税立法估计2020年前都没有办法进行。原因有几个，一是目前的这个房地产税草案都还没有，而且还在有研究阶段。二是房产税还没有正式纳入立法规划历程。三是房地产税的利益集团目前没有形成共识。而且老百姓房地产税非常反感，会无端增加持有成本。

　　房地产税是否开征，不会起到降房价的作用与效果，原因在于房地产税跟房价没有关系，第一它这个影响不了房地产供求关系，第二它影响不了宏观经济。第三他也影响不了目前这个货币超发，因此房地产税收跟房价没有太大关系。相反，房地产税会导致持有成本的增加，可能会转移到下一个买房人的手里，一定程度上反而会推高房价，而不是降房价。因此，房地产税不会成为降房价杀手锏，反而会成为房价上涨黑手之一。