叶檀：新型城镇化方向确定 土地升值地价还会涨

    新型城镇化方向确定，对农地流转的错误认知还在继续。考虑到城镇化的成本，工业化过程中土地升值的因素，未来土地价格会上涨。

    首先是城镇化需要支付成本，随着人口城镇化、户籍制度的改革，未来7年每个农村居民进城最低需要10万元的成本，东部地区更高，以1.5亿人讲，20万亿左右的成本不可避免。

    随着农民进城成为城市劳动力，整体生产效率会提升，社会财富会增长。这是美好的远景，现实是，富裕的农民早已进城甚至移民，他们可以通过购房获得蓝印户口的方式成为上海、天津人。据笔者了解的某资源富裕市，财富净值亿元以上多已移民，千万以上的已经进入城镇，如今还坚持在水土被破坏的农村地区的，大多家境困难。必须清醒地认识到，城镇化的过程也是个扶贫的过程，是培训劳动力技能的过程，这样进入城镇的农民朋友才能扎根，才能安居乐业。

    其次，政府会继续实行严格的耕地保护政策，土地是中国的稀缺资源，这个现实不可能改变。

    12月3日召开的中央政治局会议，听取了第二次全国土地调查情况汇报，强调要毫不动摇和节约用地制度。必须站在历史和全局高度，坚持实行最严格的耕地保护制度，坚决守住耕地保护红线和粮食安全底线，确保实有耕地数量基本稳定。受制于中国人口、地况与粮食安全，严格的耕地保护措施不会变，这是明智之举。否则，以中国未来15亿左右的人口，像石油一样依赖进口的话，世界主要粮食产区港口的罢工，就会影响到中国的粮袋子。

    农村集体中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文12月5日接受《人民日报》采访时表示，土改有三条底线不能突破：第一，不能改变土地所有制，就是农民集体所有；第二，不能改变土地的用途，农地必须农用；第三，不管怎么改，都不能损害农民的基本权益。

    严格保护18亿亩耕地，意味着进入流转的农地是符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地。在不触碰18亿亩耕地高压线的前提下，最多可以把2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地投入市场。通过集约化用地后，如果可以节约3000万亩地投向市场，这3000万亩的溢价不会比以前低。我国所有城镇建设用地总计2.5亿亩，给城镇居民带来巨大的财产性收入，农村拥有的非农建设用地其实2.5亿亩要转变成财产性收入，目前来自财产权利的各种收入加在一起不足3%，城镇化主要建立在低价地的基础上，未来将会有极大改变，土地流转成本会更高。

    即使征地，成本也在上升。土地问题专家、国务院发展研究中心副部长刘守英今年2月28日，在浙江省温州市开幕的“中国改革（温州）论坛”上警告，“政府完全靠土地的融资来完成城市的基础设施建设”不可持续，粗略计算，从2007年到2011年，全国土地出让收入中，用于征地和拆迁的比重已经达到41%。

    第三，是集约用地、高效用地，提升每亩土地创造的财富。北京、上海等城市之所以能够支付高溢价的土地，市场销售热闹，原因是创富机会多、每平方公里创造的GDP正在追赶经济发达地区，如果经济下行无法支撑土地溢价，立马崩溃。

    12月3日，国土资源部副部长胡存智在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上表示，国土资源部将抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度，将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。现在，中国资源粗放利用的现状还没有根本转变，城镇低效用地占约40%，农村空闲住宅达10%至15%。