章林晓：金融利率改革有利房地产市场泡沫的收敛

投机品价格，一般取决于人们的心理预期和后续资金的进入，遵循的是“博傻理论”。投机性的“击鼓传花”能否传得下去，主要取决于人们的心理预期是否看涨，以及后续资金量能否源源不断地补充进入。

这些年来，由于货币超发以及利率管制而导致的银行存款实际负利率，迫使许多老实本分的储户也不得不寻找保值增值的投资渠道。房地产由于其投资门槛相对较低，故而成为民众逃避通胀的首选地，这就是国内外投机资金之所以敢于大举进入中国房地产市场兴风作浪的“群众基础”。

当然，或许有人会说，政府不早已采取限购限贷等措施打击投资/投机性需求了，房地产市场怎么还会成为全球资本冒险的乐园？这是因为在市场经济条件下，行政措施往往是事倍功半的，其效力也必定是逐渐衰减的。美国次贷危机后，在美联储一轮又一轮量化宽松背景下，中国房地产市场事实上已成全球资本冒险的乐园。

譬如，花旗每周资本流向跟踪报告就曾显示，美联储QE3推出后，全球资本开始从发达国家大举流向新兴市场，中国（以香港地区为代表）开始吸引大量外来资本。北美占到全球资本流出总量的90%以上，而中国（包括港澳台地区）则吸引了其中80%以上的资金。2012年10月26日，香港特区政府宣布实施的“双辣招”（额外印花税和买家印花税）就是针对海内外游资的。

中国房地产泡沫膨胀，其“第一跳”建立在独特的421人口结构特征基础之上，“第二跳”建立在长期过低甚至为负的实际利率基础之上，“第三跳”建立在大量外来的投机资本炒作基础之上。这“三级跳”最终吹大了中国热点城市的房地产泡沫。

利率改革收敛房地产泡沫

美国经济学家查尔斯?font face=“Times New Roman”>P?金德伯格认为，泡沫就是资产价格在一个连续的过程中的持续上涨，价格上涨使人们产生价格会进一步上涨预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，最终是预期的逆转和价格的下降，它的本质是不可持续性。

“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”，如果说美联储前主席格林斯潘说这话的目的是为他长时间维持低利率而导致的房地产泡沫所作出的辩护，那么，其他人跟着说诸如此类的话语的目的，或许更多的是来自于贪婪和恐惧。巴菲特就曾说，泡沫源于人性中的贪婪和恐惧。

因为房地产所需资金体量的庞大，房地产泡沫并非不可察觉。譬如，房地产泡沫的存在，就意味着房地产领域有更高的投资回报率。在房地产泡沫迅速膨胀期，大量资金就会向房地产领域流动，相应地，其他生产性企业就会缺乏足够的生产资金，或者说难以用正常的资金成本获得生产所必须的资金。