房地产融资环境难言宽松 2019年初房企融资依旧火热

　　近一个半月时间，针对局部楼市过热表现，三大监管部门分别发出了不同的预警信息。接受记者采访的专家普遍认为，当前，房地产调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

　　具体来看，银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。随后，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫;央行方面，中国央行金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。

　　除明确房地产金融政策不放松外，住建部亦对房价涨幅过快、房地产市场趋热的10个城市分别于4月19日和5月18日进行了两次预警。

　　民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳在接受记者采访时表示，今年以来，随着稳增长政策效果逐渐显现，“因城施策”导向下部分地区调控政策力度有所弱化、房地产市场需求有所回暖，房价稳中略升，同时，部分地区显现出的过热迹象，也使得市场预期有所分化。在此背景下，住建部、央行等表态均旨在落实稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，表明房地产市场定位以及调控政策的总体基调并未改变，也不会发生改变。

　　记者注意到，随着监管部门喊话为楼市“灭火”，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。

　　如针对渤海银行济南分行变相为房地产企业提供土地储备融资等行为，山东银保监局对其作出罚款40万元的行政处罚决定;再比如，针对上海农商银宝山支行2017年违规发放某贷款，被用作拍地保证金、土地出让金的行为，上海银保监局对其作出责令改正、罚没合计228.7968万元的行政处罚决定。

　　“近期房地产市场呈现回暖迹象的背后，不排除有违规资金进入。”董运佳认为，银保监会近期对房地产市场融资乱象的整治，也表明了监管规则的连续性和稳定性，预计房地产市场融资环境短期内仍难言宽松。

　　整体而言，虽然近期多个城市的微调对市场释放出一定的宽松信号，但5月份以来，从热点城市出台的与房地产市场相关的政策来看，多数仍以收紧为主。

　　对此，恒大研究院副院长夏磊对记者表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧;而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。

　　房企融资持续井喷

　　延续了2018年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。

　　1月17日，碧桂园公告，拟发行一笔优先美元票据，以及发行额外美元优先票据。这一额外票据将沿用此前碧桂园于去年9月27日发行的5.5亿美元优先票据的条款及条件，年利率8%，于2024年到期。

　　碧桂园方面表示，此次美元票据发行所得款项净额，将主要用于现有境外债项的再融资，即为“借新还旧”。

　　除了碧桂园，近期海外发债的房企屡见不鲜。

　　1月15日，正荣地产公告，拟按去年6月18日发行的年利率为10.5%、于2020年到期的2.5亿美元优先票据;1月7日，宝龙地产也公告进行优先票据的国际发售，同为现有债务再融资。

　　中国奥园1月份两次公告，累计发行优先票据集资7.75亿美元，成为海外发债最大的一家。此外还有融创中国、禹州等都在海外发债超过5亿美元。

　　境内融资也有所放松。1月15日，保利公告计划发行2019年度第一期中期票据，发行金额为人民币15亿元，期限为3年;1月8日，中粮置业下属大悦城地产公告拟发行30亿境内债券，利率最高4.1%。

　　超短期融资券也成为流行。1月15日，招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天;同日，富力披露2019年度第二期超短期融资券募集说明书，华夏幸福也公告拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元。