学者称楼市泡沫即使破灭 也没有次贷危机那么大

　　近年来中国出台了多套“降温”政策，我们对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。与之相比，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府个部门间的协调实现“提高住房质量，降低住房费用”的目标。例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机投资的问题。中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。

　　7. 中国地方政府对土地财政的依赖性逐年增长。有句评论，“革房地产的命，就是革地方政府的命”，您觉得这个困境如何破解?

　　在之前政府推出分税制以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。几年前，我们做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性[5]。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。反之，如果将资金投入到绿色设施建设等方面，那么升迁概率会大大的下降。因为考核主要看GDP 指标，而发展绿色设施建设一般要10-15年才会有回报，但市长、市委书记一般三五年一换，现在投入绿色建设等于是让“后人乘凉”。因此，中国政府的考核制度、融资渠道局限，使得地方政府不得不依赖土地财政。

　　然而，地方政府通过这一单一的融资平台从银行处拿到贷款，一旦作为抵押物的土地的市场价值有所波动，而融资开发的公共设施又一时产生不了现金流，那么地方政府借助土地财政铸成的地方政府融资平台必然会增加违约风险，最终对国民经济造成负面的冲击。由此可见，单一的土地财政不可能成为地方政府可持续的融资平台，要注重资产证券化等多重资本市场及融资渠道的开发。

　　8. 中国住房还牵涉到住宅用地使用权的问题，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。70年使用权到期后会面临什么样的问题呢?

　　中国的土地是租赁性质，住宅用地最高使用期为70年。使用期满后，地上建筑物仍然属于业主所有,但业主须重新签约并支付租赁费用。据此，购房人取得的商品房使用权限也只能建立在土地使用年限残值的基础上。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。在发达的房地产市场中，房产交易双方通常会将土地残值反映到房价中。比如，新加坡土的地使用权一般是99年与999年，99年使用权的用地相当于租赁性质。不过，新加坡政府在土地转让给开发商或重新开发时，通常会要求他们充值(top-up)土地使用权至99年，而开发商则会将相关费用反映到房价中。这是一个比较平滑的过度，整个市场不会在某年所有的土地都集中到期，而中国即将出现一批土地租赁同时到期的情况。届时，无论是政府要求房主补缴土地出让金，还是让“纳税人买单”，都会对房市产生很大的冲击，也可能导致有关政策是否“公平”的争议。因此，土地租赁期限到期的处理不仅是涉及经济政策的合理设计问题，同时也会牵涉社会问题的考量。政府、学者和业界应对此有充分的准备。