高级研究员夏丹：下半年楼市难出现井喷式疯狂

7月全国70个大中城市新建商品住宅均价环比涨幅为0.16%，较上月略有缩窄；其中，一线、二线、三线城市环比分别为2.70%、0.18%和-0.15%。同比来看，降幅继续缩小至-4.63%，已连续三个月均价同比降幅收窄。

结合成交情况，1-7月商品房销售面积与销售额同比分别增长6.1%和13.4%，增速较上期继续提高。7、8月为传统淡季，7月单月销售面积和销售额均较6月环比下降约三成，但同比增幅仍高达18.9%和33.4%，表明当前的市场热度相比去年同期仍有很大提升。

预计9月起新盘上市量加大，淡季后购房者看房热情也会提高，下半年第一个交易高峰将在“金九银十”出现，房价向上提升动力将增强；年末开发商为冲刺业绩优惠力度通常会加大，也可能出现另一个小高峰。然而下半年不会再出现类似“330”的强力政策刺激，井喷式的疯狂较难出现，考虑基数效应，商品房成交量将以既定步伐稳步提升，房价同比年内有望转正。

各线城市库存消化速度差异较大。截至7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米，其中住宅待售面积增加221万平方米。总体库存的增长速度放缓，库存问题似有好转，但细化分析的情况并不乐观。

一线城市自4月起销供比持续上升，最近一个月尤为明显，二线城市整体则恰好相反。反映出库存下降较快的城市多为本已供应紧张的城市，而较高库存城市消化速度依旧较慢。

房地产投资增速仍在下滑，但降幅已连续三个月缩窄。1-7月，全国房地产开发投资同比名义增长4.3%，增速比上期回落0.3个百分点。拖累房地产投资的负面因素主要来自两个方面：一是新开工情况不甚理想，前7月房屋新开工面积同比下降16.8%，降幅虽然比去年有所收窄，但两位数的降幅依然很大；加之去年的低基数，当前总体开工情况并没有出现明显改善，对库存缓解作用亦有限。

二是土地市场交易冷清，前7月房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比去年大幅度滑坡32.0%和25.6%；单月成交似有回温，但趋势性尚不明朗。由于销售确定性提升下，开发商在一二线城市补库存的意愿是具备的，因此推测造成这种局面很可能源自官方的有意控制。

好的方面也有两个：一是占房地产投资比重高达67%的住宅投资同比增长3.0%，增速提高0.2个百分点，为自去年初以来的首次抬头。二是目前商品房成交阶段性企稳已经确立，且销售增速回升幅度可观，其对于资金回笼好转、进而改善前端投资的传导效应正在逐渐显现。

综合起来可以预见的是，投资增速在销售端带动下将在年内实现触底企稳。

近期人民币贬值对流动性格局、进而对房地产行业资金面的影响值得关注。8月11-13日三个交易日内，人民币对美元汇率中间价大幅贬值2848个基点。在过去人民币兑美元长期升值、恰逢房地产市场快速增长时期，相当一部分流入国内的避险外资都沉淀在了房地产领域，若人民币贬值预期伴随着资本外流，则对房地产行业的直接影响偏负面。

考虑到央行在大幅矫正汇率后，可能会应对市场变化动态调整并进行反向操作，因此总的来看对房地产市场的冲击预计不会太大。