陈晟：我国房地产市场深层次根源在于“四重错配”

不断提高。今年3月份中国房地产研究会、中国房地产业协会发布《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2012年10强房地产开发企业销售总金额达到7973.66亿元，占500强销售总金额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。市场占有率方面，10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率在2012年分别提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。本轮调控以来，由于中小房企抵御风险的能力较差，至今有数千家已经在市场中消失，同时还有不少企业在转让土地和项目。如此的发展，最终将会导致几家独大的局面，造成垄断寡头的局面的出现。如果行业集中度过高的话，房地产价格的话语权就在几家大型房企中间，对于调控房价极为不利。

企业的错配还体现在以下两点，1.由于企业规模的不断增加，大型房企都在搞多元化的发展。专业的商业地产公司开始进军住宅项目；而传统的住宅开发商也布局商业地产。这样必然会造成市场在一定程度上的混乱，影响企业的专业化程度。2.由于大型房企资金实力较强，在拿地过程中也表现出来较强的竞争力。很多企业往往一次可以拿到上千亩甚至上万亩的开发土地，而由于开发进度跟进不利，势必造成土地资源的闲置浪费。同时，也打击了中小房企的发展，造成土地资源的错误配置。3.大小企业在融资成本上相差10以上，直接决定了项目的利润和项目选择的可行性。

第四重错配是项目的错配。住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国住房发展的最大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。以上海为例，截止到9月27日，住宅存量面积为955.13万平米，其中661.34位于外郊环区域，占比达到69.24%；住宅存量套数为59490套，位于外郊环区域的有42253套，占比为71%。而市场购房的调查显示50%以上的购房者只会考虑外环以及以内的区域。这样就造成了供需结构的失衡。这样的现象在全国其他城市也普遍存在。同时还存在着住宅和商业配比的失衡问题。生活区域和社区配套方面的失衡问题，如果此类问题不解决，直接造成购房者购房意愿的下降，更严重一点的话，还会造成空城、空区、空项目的现象。不仅造成资源配置的浪费，也影响房地产市场的健康发展，对于一个城市来讲，这一点更为重要。

综上，可以看到“四重错配”是房地产市场的问题，也是调控房地产失效的原因。我们在调控的过程中往往注重短期内的效果，而忽略了从根本问题入手来建立长期有效的调控机制。对于一个健康的房地产市场来讲，政策、区域、企业、项目必须协调发展。如果过于偏重某一方面，忽视其他方面市场的错配问题只会越积累越重，加大市场风险。随着新一届政府提出的长效调控机制未来有效与否的判断标准，我们认为主要看该机制能否有效的解决上述的“四重错配”。只有处理好这四个方面的问题，市场才能回归内生式增长，长期健康发展。目前，三中全会公告提及的推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置将达到公共资源的均等化，从源头解决错配的关键问题。