首套房支持性政策或将强化 预计需求端限购不会放松

　　距离2016年北京“930”调控政策已过去两年有余，从效果上看，当前无论是房地产开发投资数据，或是销售金额及销售面积，其降温态势越发明显，尤其是此前持续上涨的首套房贷利率，也于11月份开始停涨。

　　来自融360的数据显示，在其监测的全国35个城市533家银行中，11月份全国首套房贷平均利率为5.71%，虽然同比去年11月份的5.36%仍小幅上涨0.35个百分点，但从环比来看，已与10月份持平。具体来看，有23家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比4.32%，较上月减少4家；有15家银行分(支)行回调利率，较上月减少4家；有494家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平，占比92.68%。

　　“近期，首套房贷利率滞涨确实表现得比较明显，这除了能反映出市场流动性向好以外，对于房地产市场来说，首先利好于刚需。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，但要注意的是，房贷利率滞涨并不意味着楼市调控放松。

　　张波称，目前政府对于房企的资金面管控依然较为严格，而从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，其本身并不是调控放松的表现，但从实际产生的作用来说，确实会在一定程度上对楼市形成利好，刺激刚需的购房需求。

　　东方金城首席宏观分析师王青在接受采访时分析称，近期部分城市房贷利率出现松动，主要是受到房贷市场供需平衡变化影响，即经历多次“降准”后，银行总体信贷额度进入相对宽松状态，银行部门有动力通过利率边际调降扩大房贷规模；从需求端来看，最近一段时间，房地产市场持续降温，房贷需求不振，也对部分城市房贷利率下调起到一定的推动作用。

　　王青认为，根据当前房贷市场供需格局演化态势，年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”，即进一步上行的动力削弱，但掉头向下的可能性也不大，且各类房地产调控政策也不会出现松动。这主要源于当前房价仍驻扎在高位，抑制房地产泡沫膨胀是稳定宏观杠杆率和防范系统性金融风险的重点所在。在当前局面下，通过启动房地产市场“稳增长”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房贷利率下调，更多体现了供需格局变化后的市场自发调整过程，并非释放房地产调控政策转向信号，也不会对各地渐趋冷却的市场情绪带来明显提振。

　　展望未来，张波预计，房地产市场环境将继续严控，且长短结合的调控节奏会继续保持。在落实长效机制的基础上，预计明年需求端限购不会放松，但针对首套房的支持性政策或将强化。

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　　近日，山东菏泽等地房地产市场调控政策现新变化。众说纷纭之下，应该更加清醒地认识到，要坚持“房住不炒”定位，保持调控定力，促进房地产市场平稳健康发展。

　　菏泽等地出台调控新政

　　12月19日，山东菏泽房地产调控新政引发舆论关注。菏泽市宣布取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　在舆论高度关注之下，菏泽市住建局19日作出说明称，为防止住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

　　山东省住建厅有关负责人接受采访时表示，关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。

　　除菏泽之外，近期还有个别城市对房地产相关政策进行了微调。对此，业内专家认为，个别城市出现的房地产调控政策的变化，是各地根据自身情况进行的政策微调，属常规现象，不具有普遍意义，完全不意味着调控放松，当前房地产调控政策不会发生根本性改变。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，调控的主体在地方政府，地方政策进行微调，体现地方对于出台调控政策有更大自主权。各地因城施策，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性。

　　恒大研究院副院长夏磊认为，一些三四线城市随着市场的变化对相关政策进行梳理是正常现象。限价、限售这些政策，在市场高温的时候，起到迅速踩刹车的作用。随着市场平稳，地方政府也会根据市场情况退出一些应急性政策，保留可以让市场平稳健康发展的政策。这与放松调控是不一样的，是两回事。