融资成本走高房地产市场面临转折 房企继续大规模优化

　　用四个字，可以总结2018年楼市，没穿西装。

　　这一年，北上广深褪去光环，永远上涨的神话被打破，京沪人口全面收紧，广深加大引才政策力度。

　　这一年，新一线城市全面退潮。明星城市杭州房价成交量杀跌，从万人摇号变成土地流拍、新房流摇、明星长租公寓爆仓，这一届杭州年轻人不容易。

　　这一年，房企节衣缩食，全面审视自己。

　　年末，房企集体大补血，发行几亿到几十亿不等的债券，融资成本一路走高。国有房企趁机捡漏，在核心城市大量拿地。顶着高周转、高规模和高负债狂奔的房企，到了转型时刻。

　　统计局11月70个城市数据显示，一线城市北京、上海、广州、深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市二手房环比涨幅与10月持平。35个三线城市二手房价格上涨0.4%，涨幅回落0.1%。

　　一二三线楼市，终于开始了神同步。

　　01

　　北上广 永远上涨神话不攻自破

　　北京上海划定了人口红线，2017年常住人口双双下降。

　　上海提出，在2020年前，将常住人口控制在2500万以内，《北京城市总体规划2016年~2035年》明确，到2020年，北京常住人口规模必须在2300万以内。

　　两大超一线城市，2018年被强力控制。

　　从年中开始，上海楼市价跌量升。一手房限价、摇号，提高了刚需改善购房门槛，市场成交量下了一个台阶，从2017年6月开始，成交量在 1.2万套以下徘徊，2018年5月开始,在1.6万套徘徊。

　　中心城区板块，一手房供应接近零，二手改善房源价格下调后，连挂牌一年以上的房源也快速成交。想置换高级住宅或豪宅的卖家，甚至愿意给给客户5%到8%的下降空间。

　　北京遭遇政策重创，迎来长达一年的量价齐跌。

　　根据中原地产数据，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月签约9750套，是2015年来连续4年的最低点。

　　年末也够呛，北京统计局数据显示，1到10月商品房销售面积为461.4万平米，同比下跌24%。诸葛找房数据显示，11月份北京市二手房挂牌价为63556元/平方米，环比下跌0.59%，挂牌价连续3月下跌。房东撑不住，开始挂牌出售。

　　历史成交大年是2009年、2013年和2016年，09年因为4万亿，13年和16年是通胀、需求和政策叠加的效果;成交低谷是2008年、2011年、2014年和2017年，对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级。

　　安全垫最厚的一线城市，提前进入微利时代。

　　不要被北京316亿火热土地拍卖、深圳200亿成交、富豪刚需抢房盛况迷惑。回暖迹象还没有出现，唱一出戏，让一小部分人提前入货。

　　02

　　房企忙着刷漆 改名字啰

　　2018年，房企不仅掀起改名潮，从资金到土地，还展开了一场轰轰烈烈的供给侧改革。

　　为了年底拿地，房企们先是来了一场大补血。

　　滨江集团、陆家嘴、隆基泰和、龙湖等房企都在11月完成几亿到几十亿规模不等的融资。资金链紧崩的房企，终于可以暂时松一口气了。

　　10月、11月，新一轮房企融资有两个特点：一，金额庞大;二，融资成本越来越高。

　　房企资金链一紧张，土拍市场就过冬。中指院最新数据显示，10月300城共实现土地出让金总额2361亿元，环比下滑25%，同比下滑40%。

　　为了成功出让土地，地方政策保驾护航，50%溢价起拍，那是昨日美景。南京在7月取消竞价达到限价90%、需要现房销售的规定，北京采用共有保证金制度，减轻房企资金压力。

　　前两年顶着高周转、高规模和高负债率扩张的房企，到了转型的关键时刻。进不了头部阵营的中小房企，缺钱缺规模，只有被淘汰的命。头部房企如万科，也在部分地区以价换量，加快资金回笼。