北京甲级写字楼市场季度新增供应达历史新高 环比增长212.7%

2019年，经过前两个季度新增供应的预热阶段，第三季度北京甲级写字楼市场开始放量，新增供应达到单季度的历史顶峰。高供应量也在一定程度上拉低了全市整体的租金水平。截止到2019年第三季度，北京甲级写字楼需求呈现回暖迹象，净吸纳量录得264,700平方米，环比增长212.7%。这样大量的吸纳量不仅超过上半年净吸纳量总和，也创造了历史新高。

然而，一半以上的吸纳量来自本季度新入市项目之前积累的预租成交。若不计预租的影响，在整体经济环境不明朗的大背景下，本季度租赁市场活跃度并未明显提升，租户依然对市场保持观望态度，存量甲级写字楼项目的吸纳量仅小幅提升。除此之外，传统金融及科技类租户的需求仍较为稳定，本季度国企表现相对活跃，在多个商圈承租面积。鉴于境内外资本对于联合办公行业的悲观预期，各联合办公运营商在本季度的扩张基本处于停滞状态。企业租户在经济下行压力的影响下，对于由搬迁写字楼而引起的固定资产投资表现的更为谨慎。部分中小型租户在本季度开始更加青睐于选择租期灵活的联合办公，同时这种新的办公模式也更受到年轻员工的青睐。

逐步回暖的租赁需求尚不足以支撑北京写字楼租赁的巨量供应，再加上租金下调的市场预期，整个市场的空置率在第三季度拉升到13.8%，达到近8年的最高值。本季度五个高品质写字楼项目入市，其中有两个项目位于CBD核心区，其他三个项目分散于金融街， 丽泽和亚奥。CBD高品质项目的集中入市将直接提升整个东二环和东三环区域的写字楼竞争状况，特别是与其相邻的东城商务区商圈和燕莎商圈。

第三季度，北京甲级写字楼整体租金水平环比下调2.4%至人民币389元每月每平方米。由于本季度新入市项目高于平均的租金水平，亚奥商圈录得本季度最大环比租金涨幅。得益于传统金融类租户的稳定需求和去年入市项目良好的去化情况，金融街和望京-酒仙桥商圈的租金水平保持稳定。除此之外，其他商圈的租金均呈下降趋势。

从2019年三季度开始，北京甲级写字楼市场的新增供应量将从高点逐步下行，整体空置率依然处于上升通道，但呈现增速放缓的状态。随着市场渐渐回暖，且空置率逐步见顶，回暖的吸纳量将逐步消化这些市场空置面积，整体市场或将在2020年下半年对于租金下调的预期有所转变。从2019年三季度到2020年底的这一年左右的时间，或将成为租户进行办公面积调整的相对理想的时间窗口。