楼市乱象需严治 各地开始加强商品房预售资金监管

　　6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。可以说，这30个城市是房地产调控的“牛鼻子”，牵住了“牛鼻子”，全国房地产市场才能真正平稳下来。

　　优先关系户、“曲线”收取号头费、捆绑销售、对购房者“挑肥拣瘦”……在一些地区，房地产市场乱象丛生，不仅让刚需购房者感觉“很受伤”，也给房地产市场埋下了风险隐患。针对愈演愈烈的房地产市场乱象，七部门启动治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，可谓正当其时。

　　房地产市场为何会乱象频出?除了一些开发商、炒房团、黑中介肆意妄为之外，还有两方面原因。一是地方保护主义作祟，一些地方把房地产市场当作拉动GDP的支柱，不敢触碰房地产市场存在的问题，让个别开发商、炒房团、黑中介自以为是，横行市场;二是监管和执法不力，一些职能部门对房地产市场乱象“睁一只眼闭一只眼”，在打击整治上消极作为乃至不作为，也助长了房地产市场乱象。

　　任何乱象的出现都不是偶然的，在某种程度上是一些地方监管松懈的必然结果。假如各地始终勒紧房地产市场的“缰绳”，依法从严管理房地产市场，对出现的问题随时治理和纠正，也不至于出现乱象。比如，类似操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙，近年来媒体多有报道，早该对其严厉整治。再如，暴力驱逐承租人、捆绑收费、“阴阳合同”、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等房地产“黑中介”，媒体也早有曝光，却没能将其彻底取缔。同时，违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业更是层出不穷，试问，如果不是监管不力、执法不严，这些开发商、炒房团、黑中介哪来那么大的胆量?

　　鉴此，期待各地能以七部门发出的通知为契机，精准把握整治房地产市场乱象的核心和关键，突出依法监管导向，从源头上彻底打掉各种形式的“保护伞”，倒逼各地履职尽责，强化市场监管，这远比惩治几个违法违规的开发商、炒房团、黑中介更重要。

　　多地加强商品房预售资金管理

　　除珠海外，近期,石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。业内人士分析，加强预售资金管理，有助于降低房企杠杆率，防止资金滥用和烂尾楼的出现。

　　日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》(简称《办法》)，对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外，近期,石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。业内人士分析，加强预售资金管理，有助于降低房企杠杆率，防止资金滥用和烂尾楼的出现。

　　加强预售资金监管

　　《办法》规定，自2018年7月15日起3年内，珠海市要求房企在商品房预售交易过程中，不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由建设行政主管部门责令期限改正;情节严重或逾期仍不改正的，建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。

　　《办法》明确，房企在申请商品房预售许可证前，应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款，必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金，不得支付现金。

　　此外，商品房预售资金专用监管账户内累计进账总金额按10%预留，90%拨付，并按照建设工程进度，实行分步解除监管：第一步，完成封顶，留存封顶预留额度，其余金额给予解除;第二步，完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，留存竣工备案预留额度，其余金额给予解除;第三步，完成不动产首次登记后，解除对监管账户的监管。

　　有利于房企降低杠杆率

　　除珠海外，梳理发现，近期石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。以乌鲁木齐为例，6月27日，乌鲁木齐正式实施商品房预售资金监管措施，防止出现烂尾楼。购房者购买期房的房款需打入开发商资金监管账户。房产部门可在线监管预售资金的存入、使用情况，确保专款专用。

　　对此，诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，加强预售资金管理，可以在一定程度上降低房企杠杆率。按照监管新规，企业无法使用预售金进行新项目投资开发，资金周转受到一定限制。但随着杠杆率下降，房企发展更为稳健，可有效防范烂尾工程，保护购房者利益，防止房地产金融诈骗事件。

　　“上述地区对预售资金按照建设工程进度，实行分布解除监管。开发商若想加快资金周转，就只能加快建设速度，这样就避免部分开发商故意拖延工程进度，加快商品房上市的速度。”陈雷进一步表示。

　　(房掌柜整理自中国经济网、证券日报)