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房企融资再度受限 多家信托公司遭遇窗口指导

大连房地产网-房掌柜 2019-07-19 14:42:13来源:房掌柜 整理
[摘要]近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模

  近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说,这是个坏消息。

  业内人士表示,狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号,压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债,或卖股权、卖项目多方筹集资金,以平安渡过偿债高峰期。

  房住不炒

  此轮约谈,银保监会主要提出5点要求:要求信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;要求提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配;要求提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展;要求控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平;要求提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

  在总基调上,今年以来国家一直要求房地产市场以稳为主,对于出现杭州、苏州、西安等点状过热城市,均出台严厉的“一城一策”严控高房价、地王现象。此番针对融资端的收紧也在预期之内,有业内专家表示,针对信托的收紧也是调控手段之一,均是为了维护房主不炒的总基调,让市场回归稳定健康。

  此番信托领域的收紧不是没有信号,近年来,房地产信托余额增速较快,房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%,2011年开始,新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致,说明新增信托逐步向房地产集中,同时单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。

  有数据显示,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。在这一增长过程中,有部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患,因此此轮防风险是必然动作。有业内人士表示,这一窗口指导将在未来一段时间内对房地产信托融资领域造成一定影响,更为严峻的是,房地产融资领域预期会进一步收紧,给中小房企带来一定程度资金压力。

  多家信托公司遭遇窗口指导

  近年来的“吸金”大户,房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。据多家信托公司内部获悉,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导,要求提高项目风险管控水平,控制地产信托业务发展速度和规模。

  “至少有十家信托公司陆续收到窗口指导,被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

  上述人士表示,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

  记者了解到,银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是,这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是,提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是,提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。四是,控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是,提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

  据悉,在“窗口指导”后,某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议,要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中,未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。

  “公司要求未来只能在旧项目结束后释放的规模做文章。”一位相关人士透露,公司将设立战略客户名单,未来释放出的规模将优先对战略客户供给。

  6月房地产信托融资规模增速乏力

  事实上,随着房地产信托监管增强,房地产信托融资规模增速已出现乏力,房地产信托“降温”已有所显现。

  用益信托的研报显示,今年3月,房地产信托达到募集规模巅峰,4月、5月、6月总体增长乏力。其中,6月房地产信托成立了470只,成立规模622.87亿元,相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时,信托公司也提高了融资门槛,向头部房企和一二线城市优质项目集中。

  华泰证券也认为, 5至6 月,随着融资环境收紧,ABS同比下滑19%;集合信托发行增速由 1至4 月的 17%收窄至 7%。

  信托规模增速趋于平缓的同时,成本也有所回升。据华泰证券分析人士称,5 月房地产类集合信托平均收益为 8.25%,同比上升 34 个百分点;6 月为 8.29%,同比上升 50 个百分点。

  虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但依然是房地产企业资金的主要来源之一。业内人士认为,对房地产信托监管政策的加码,在一定程度上也会影响房企的融资。

  对此,华泰证券预期,在23 号 文出台后,房地产类信托监管将进一步升级,未来规模将继续承压。

  用益信托也认为,房地产信托受监管影响,规模收缩难以避免,且产品收益率下行的可能性加大。

  此外,也有信托人士认为,从房地产融资到投资存在约6个月的滞后,因而从二季度开始融资收紧可能在下半年体现在房地产开发市场上。

  值得关注的是,在房企融资路径越走越窄的同时,7月房企的到期债务有增无减。相关信息显示,6月房企有17笔发债到期,金额共计310.2亿元,而7月房企将有26笔债券到期,金额共计536.99亿元。

  对此,业内人士称,在房地产融资预期收紧的背景下,房企在境外等其他渠道的融资规模正在增加。同时,下半年,受融资的影响土地市场很可能会有降温退烧的表现。

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责任编辑:刘锦玲

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