5月上旬以来,监管部门数次表态房地产业高杠杆不可持续,涉房贷款监管保持高压态势。在此背景下,5月房企融资数据急跌。据同策研究院数据显示,当月其监测的40家典型上市房企完成融资金额约为人民币367.99亿元,刷新2018年10月的392.65亿元,成为2017年以来监测房企融资金额最低值。这一数字较4月融资金额环比下滑52.07%,较今年3月1024.2亿元的高点下滑幅度高达64.07%。
业内人士表示,我国房地产调控短期内难以放松,涉房融资收紧或维持较长时间。当前房企加快境外发债以补充资金需求,但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说,境外融资难以覆盖其融资需求,房企资金链面临严峻考验。
层层筑牢风控线
时隔一年半,泰禾集团董事长黄其森终于现身媒体的视野。他率领的泰禾,曾以“地王收割机”和“院子”系豪宅产品闻名,但过去一段时间却因资金链问题站上舆论风暴中心。
2015-2016年是这家闽系房企的高光时刻,在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上,泰禾屡屡夺下高价“地王”。黄其森为此匹配的另一动作是,与100多家金融机构合作,“谁给的利率低,我就给谁做。”
但2016年下半年起,房地产市场遭遇调控加码,激进囤下的高价地块去化艰难;随后地产金融又面临“控制杠杆”的严监管。“从2016年下半年到现在,不要说拿地王,公开市场我几乎都不去了,这几年就靠合作、并购了。”黄其森说。
“攻城略地”的背后,向来离不开融资“输血”。泰禾在拿地战略上的前后改变,是过往四年土拍市场及融资环境的折射,也是企业经营风险的一个观察维度。
从2019年4月份开始,房地产市场又掀起新一轮土拍热潮。中原地产研究中心发布的数据显示,截至6月17日,全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿元,同比上涨了20.7%,杭州、苏州、天津、武汉等热点二线城市在这一轮卖地中领跑。
房企拿地的势头更是有增无减,截至5月20日,已经有31家房企拿地过百亿,其中13家拿地甚至超过200亿元。
房地产融资规模小幅上升是此轮土拍升温的一个主要原因。国家统计局数据显示,今年1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%。
张宇所在的银行,房地产大类的贷款占比高达50%-60%。“上半年还未结束,我们行房地产类贷款已经爆表。这导致我们下半年的房地产大类贷款额度进一步缩减,只能重点推非房类贷款了。”他表示。
越来越多维度的风险点被暴露到聚光灯之下,尽管始终处于严监管状态,但从地方政府到交易所再到监管层,还是层层着手,进一步筑牢房地产内部那道风险防控线。
境内融资或收紧
中原地产首席分析师张大伟表示,2019年1-5月份,房地产企业融资规模整体较大,融资利率整体较低,两位数利率融资非常少。一方面缓解了偿债等资金链压力,另一方面也为加速拿地打下基础。5月下旬以来,随着境内融资收紧,海外融资规模增加,成本也随之攀升。预计下半年融资难度会进一步增加,政策面有望进一步收紧。
克而瑞研究报告显示,2019年5月17日,银保监会网站发文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,信托贷款余额经历3月份短暂反弹后于5月再次回落。
诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示,今年以来,多数上市房企提高了拿地速度和力度,一二线热点城市布局力度较大。加速拿地必然会导致房企融资增加。目前,房地产市场调控力度依然较大,为防止房地产市场再度升温,境内融资渠道有收紧的趋势。叠加房企偿债高峰期来临,海外融资成为多数房企的备选方案,以此缓解资金紧张问题。
针对房地产市场下半年的走势,段雨桐预计,融资方面还是会维持收紧态势,短期内不太可能会有很大的放松。对于拿地来讲,行业头部房企近期拿地比较积极,原因一是由于可售库存低,需要补货,二是目前拿地的成本相对而言是比较低的。而且中小型房企由于资金问题拿地速度会有所下降。综合来看,2019年第三季度房企拿地对保持一定的热度,第四季度可能会有所降温。
加速海外发债“远水难解近渴”
当前,市场高度关注负债居高不下、进入集中还款期的房企,能否如约完成还款。
随着年报相继披露,目前已有金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明地产、阳光股份等多家上市房企收到交易所年报事后审核问询函,涉及多项财务数据,尤其关注其流动性紧张、短期偿债以及融资能力等问题。
WIND统计数据显示,截至2019年一季度,136家上市房企中38家房企资产负债率超过80%,占比27.9%,11家资产负债率超过85%。其中,*ST华业资产负债率99.18%,鲁商置业资产负债率94.06%,中南建设资产负债率91.56%,天津松江资产负债率90.07%。
张大伟说,一方面国内融资承压,另一方面后期可预期资金压力不减,众房企未雨绸缪抓紧海外融资。据悉,华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企相继开启在海外“补血”的工作。WIND统计数据显示,今年以来,内地房企在海外已发行了87支债券,合计融资352.14亿美元,约合人民币超过2400亿元,无论是数量还是规模较去年均有不小的增长。去年同期,内地房企发行了63支海外债券,累计融资272.65亿美元。
6月,房企出海融资明显再提速。中原地产统计数据显示,6月以来,进行海外融资的房企超过15家,融资总额超过30亿美元。6月19日,正荣地产集团有限公司发布公告表示,待若干完成条件达成后,该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25%。6月17日,朗诗绿色集团发行2亿美元10.5厘绿色优先票据,用于现有债务再融资。
有业内人士表示,海外融资难以覆盖房企接下来数月的融资需求。恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。
恒大研究院分析师夏磊表示,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻的背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模上升主要缘于到期债务规模大幅增加。以信用债为例,2019年第一季度合计融资1810亿元,同比大幅增长40.5%,但净融资规模仅为574亿元,同比下滑41.6%,这说明房企融资并未有实质性改善。
为缓解资金链紧张的状况,近期多家房企出售资产。以今年初经历股价大跌的在港上市地产公司阳光100为例,阳光100中国6月13日发布公告,分别向融创、佳兆业出售资产,涉及资金超57亿元。今年4月,阳光100中国仅半个月内就两度出售资产,回笼60亿元现金以缓解资金压力。
房企急需拓宽标准化融资渠道
近日有消息称,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。
银保监会5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,该通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。5月25日,银保监会新闻发言人肖远企公开表示,要坚决避免房地产和金融资产泡沫。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴(15.490, 0.14, 0.91%)论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。
银行方面对房地产项目信贷投放偏谨慎。一位股份制银行人士表示,目前房地产方面该行只做项目贷款,“且审批权在总行”。有数据显示,今年前五个月,监管部门针对违规输血楼市的商业银行开出逾80张罚单,涉及50家分支行,受罚银行从村镇银行到国有银行,其中不乏百万级罚单。据悉,仅4月30日一天,就有五家银行因信贷资金违规进入楼市合计被罚210万元。
中原地产首席分析师张大伟表示,今年前四个月,房企融资密集、成本大降,大中型房企基本告别“两位数”的融资成本,从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加。但在楼市调控以“稳”为主的背景下,资金调控必然是重要一环。同策研究院总监张宏伟表示,中央坚持“房住不炒”的政策定位,决定了涉房贷款大幅宽松的可能性不大。
有业内人士表示,随着地产形势的发展,规范化、标准化融资是大势所趋,下半年房企融资环境将进一步趋紧,建议开发企业适应环境变化,在公开市场标准化业务方面多下功夫。
(房掌柜整理自中国证券报、经济观察报、经济参考报)
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