土地新政目的在于房企理性拿地 调控成果是来之不易

　　据数据统计，已经有包括苏州(楼盘)、合肥(楼盘)、东莞(楼盘)等城市升级土地调控政策，诸如苏州降低一次性报价最高限价，合肥限制关联公司竞买同一宗地块，东莞新规致使“价高者不一定得”，更有中国银保监会发文整治银行机构乱象，诸如表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

　　土地是房地产之母，抢地大战、高价地出现、溢价率攀升，土地市场的高热会间接推动楼市的升温，这不利于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。在业内人士看来，目前我国的调控已经取得了阶段性进展，调控成果更是来之不易，对于地方政府来说，升级调控政策抑制发热的土地市场，很有必要。

　　5.11新政中，调整土地出让报价规则。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

　　将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

　　土地新政的目的在于希望房企理性拿地，控制地价。

　　土地调控政策升级背后是发热的土地市场，抢地大戏上演、高价地出现、溢价率攀升。以东莞土地市场为例，在土地新政发布前，已经采取最严格的土地竞拍政策，“限价+竞拍自持面积或自持年限”，但是这难以阻挡房企拿地的决心。

　　2018年，东莞土地市场遭遇调整，终止挂牌、流拍地块共9宗，占全年挂牌的26%，创近6年新高。但是今年4月份以来，东莞土地市场升温明显，地块提前锁定、封顶摘地、秒杀的情况频频上演。更有神操作，在竞拍过程中，有房企连续报价，以最快速度触顶土地价格和限制条件上限。

　　4月23日，东莞万江地块在进入挂牌出让时间仅3分钟，便被竞价者以“最高限价30亿+自持面积100%(商业)”封顶锁定，事后揭晓拿地者为保利。在竞拍过程中，保利自己连续加价30次。4月29日，东莞2019WG012号地接受网上报价，最终，融创中国以“10.23亿元 +自持年限40年”摘得该地块。在竞自持环节，融创曾连续出价16轮。

　　2019年二季度以来，包括东莞、苏州、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、合肥、宁波(楼盘)、郑州(楼盘)等二线城市土地市场升温。中原地产研究中心统计数据显示，2019年前5个月50大城市合计卖地1.59万亿元，同比上涨12.3%。其中卖地最多的城市分别是杭州、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、苏州、北京(楼盘)、重庆(楼盘)等，有9个城市卖地高达500亿元以上，卖地超过200亿元的城市也高达30个。其中5月单月，有22宗地块溢价率超过了20%，占比高达63%，这在2019年首次出现。

　　部分城市土地市场升温，其中一个重要的原因是资金面的相对宽松，传递到了楼市，也传递到了土地市场。中原地产研究中心统计数据显示，今年1月-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1月-3月份提高3个百分点。

　　事实上，对于企业拿地资金来源的监管已经落下靴子。5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，整治银行机构乱象，诸如表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。

　　严跃进认为，对于土地出让金融资的检查非常及时，近期全国各地土地市场突然升温，高价土地的出让明显增加，很多城市土地价格和溢价率节节攀升，与当前稳地价的政策基调不相符。

　　土地市场作为楼市的风向标，土拍影响预期，地价稳定，房价才能稳定。政府从源头上收紧土地政策，进而促进苏州楼市的健康发展。

　　从苏州市区土地市场收紧，到县市纷纷调整土地出让方式，表明5.11限售新政在土地市场方面的调控效果初现。

　　房企对整个苏州土地市场的预期由此前的乐观转向谨慎，高溢价、高轮次、地王将会逐渐消失，苏州土地市场在下半年将有所降温。

　　未来，楼市调控措施将继续有松有紧。恒大研究院副院长夏磊表示，决定房价的因素其实就是人口、产业、土地、金融四个方面。对于部分人口持续增长、土地供给不足的城市来说，在供不应求的影响下，房价上涨的压力也会增长，调控政策将随之进一步收紧;而对于一些市场表现较为平稳的城市来说，则可适度修正短期调控措施，如限价、限售等政策。目的是在市场高温时借助调控政策起到迅速刹车的作用，待市场平稳后，可逐步清除退出。

　　(来源：和讯网、乐居网、中国经济网)